房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理
物業(yè)管理與建筑管理的關(guān)系
面向21世紀(jì)，人類住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展是我們的必由之路，但它的實現(xiàn)并非朝夕之功，而要靠多方面的努力�！叭纸ㄔO(shè)，七分管理”，要實現(xiàn)住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，研究建筑管理開發(fā)和物業(yè)管理之間的互動關(guān)系，對于推動兩者的發(fā)展和實現(xiàn)人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展均具有積極作用。
物業(yè)管理作為建筑管理業(yè)延伸出的新行業(yè)，作為建筑管理消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，與建筑管理開發(fā)建設(shè)互動互進。它實際上是建筑管理開發(fā)的延續(xù)與完善，在建筑管理開發(fā)建設(shè)、流通、消費使用的全過程中，起著至關(guān)重要的作用。實踐表明，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利于維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。然而，在現(xiàn)實生活中，仍有很多建筑管理商對物業(yè)管理重視不夠，對新的物業(yè)管理認識不全面，沒能夠充分發(fā)揮好物業(yè)管理對建筑管理開發(fā)的輔助和推動作用，造成了對業(yè)主、對開發(fā)商、對物業(yè)管理企業(yè)和對社會的一些不必要的麻煩和損失。對此，本文擬從以下三個方面對兩者之間的互動關(guān)系進行探討：
一、建筑管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
我國的物業(yè)管理作為新興的服務(wù)業(yè)，是于本世紀(jì)80年代初在沿海地區(qū)由香港引入的。它是一種與建筑管理綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。
建筑管理的開發(fā)建設(shè)為人們提供了入住空間，提供了生活和工作的場所。物業(yè)管理則是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依照物業(yè)管理委托合同對已竣工驗收投入使用的各房屋建筑和附屬配套設(shè)施以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。
從物業(yè)管理釋義中，可知凡已交付給物業(yè)管理的都是已經(jīng)形成的實物，而這些實物的形成者就是開發(fā)商。建筑管理開發(fā)在先，物業(yè)管理在后，建筑管理開發(fā)為物業(yè)管理提供了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。建筑管理開發(fā)項目、建造質(zhì)量及環(huán)境優(yōu)劣，都會直接影響著日后物業(yè)管理工作的開展。所以開發(fā)商在以下幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的充分支持是物業(yè)公司開展好物業(yè)管理工作的堅實基礎(chǔ)。
1、認識到位
雖然已有越來越多的建筑管理開發(fā)商認識到物業(yè)管理的重要性，但“重開發(fā)而輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的現(xiàn)象仍比較普遍。我國的建筑管理業(yè)，在過去一段很長的時間，建管分離，重建輕管，有的甚至只建不管，使興建的物業(yè)一年新，二年舊，三年破，其成果和效益得不到充分的發(fā)揮，對建筑管理開發(fā)商造成了不良影響，因此物業(yè)管理越來越成為直接影響建筑管理開發(fā)的重要因素。我國建筑管理業(yè)十幾年的發(fā)展已充分證明，如果說開發(fā)決策、規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量等是建筑管理開發(fā)企業(yè)取得良好效益的基礎(chǔ)的話，那么這種聲譽和效益真正產(chǎn)生影響并不斷得到提高，在很大程度上取決于租售后的物業(yè)管理工作，建筑管理企業(yè)物業(yè)的管理水平，也真實反映出其企業(yè)管理水平及對物業(yè)管理的重視程度。完善的物業(yè)管理使公眾從心底里建立起對該物業(yè)開發(fā)企業(yè)的信任；同時，也是開發(fā)企業(yè)提高管理水平和開發(fā)水平，爭取遠期效益的有效途徑之一。此外，一座現(xiàn)代化城市的形成，不僅取決于現(xiàn)代化的建設(shè)，更取決于現(xiàn)代化的管理，尤其是物業(yè)管理。不然，城市建設(shè)的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護的情況下也會黯然失色。所以，有遠見的開發(fā)商會特別重視物業(yè)管理，建筑管理對物業(yè)管理的重視，不僅意味著樓盤賣點的增加，也不僅僅是品牌內(nèi)涵的增加，更體現(xiàn)了開發(fā)商遠大目光和對社會的責(zé)任感。
2、規(guī)劃、設(shè)計、工程建設(shè)到位
規(guī)劃、設(shè)計和工程建設(shè)是物業(yè)管理的硬件保證。規(guī)劃、設(shè)計決定了物業(yè)管理的硬件條件（管理客體之一）。一個再好的管理單位如果碰到一個房屋質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不全或根本沒有配套的小區(qū)，也難免會英雄無用武之地。所以說，完善的配套設(shè)施和一定的環(huán)境質(zhì)量是住宅區(qū)管理的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，而這個物質(zhì)基礎(chǔ)的建立有賴于開發(fā)商十分到位的規(guī)劃設(shè)計，否則容易造成管理上的困難及矛盾。如常見的車位不夠、住房使用功能不全、空調(diào)位置失當(dāng)?shù)�，這種整體布局上的缺陷以后的往往難以補救。因此，開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計人員要樹立物業(yè)管理觀念或要求物業(yè)管理人員要參加規(guī)劃設(shè)計方案，使它更符合使用管理需求，并為日后的管理工作打好基礎(chǔ)。另外，有了合理的規(guī)劃設(shè)計，關(guān)鍵還要保證施工質(zhì)量。對這一問題，開發(fā)商不僅要予以高度的重視，而且要有嚴(yán)密的施工監(jiān)理措施，切實保證其物業(yè)質(zhì)量。為樹立一個精品的物業(yè)品牌而創(chuàng)造應(yīng)有的硬件條件，最好是在施工過程中，讓物業(yè)公司參與工程監(jiān)理，向他們了解以往工程中容易產(chǎn)生質(zhì)量問題的部位和工藝，加以避免或改進。否則，因物業(yè)質(zhì)量問題，將會給物業(yè)管理者和使用者帶來難以預(yù)計的麻煩和經(jīng)濟上的損失。
3、開發(fā)商對物業(yè)管理的經(jīng)費投入到位
作為企業(yè)而存在的物業(yè)管理公司，要想在市場上生存，必要的資金投入是必不可少的。開發(fā)商對物業(yè)管理的資金投入，一方面來說是對于配套設(shè)施、管理用房和環(huán)境美化的投入。這種投入表面上看似乎不產(chǎn)生效益，但實際上會產(chǎn)生實在而久遠的廣告效應(yīng)。一種實在的、生動的、方便優(yōu)美、居民同聲贊譽的住宅和專業(yè)化服務(wù)，其廣告效應(yīng)絕非幾頁報紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。另一項重要的投入，是在物業(yè)移交時，一次性向物業(yè)管理委員會按政府規(guī)定以建設(shè)總投資一定的比例劃撥公用設(shè)施專用基金。據(jù)有關(guān)資料介紹，一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，從建設(shè)到使用60年后拆除為止，整個過程聽資金投入，房屋建設(shè)費僅占13.6％，而投入使用后的物業(yè)管理各項費用占總費用的86.4％。如此巨大的比差很明顯地說明了一個問題：開發(fā)商投入一定比例的基金是完全必需的，是物業(yè)能真正得以正常運行的物質(zhì)保證。如果物業(yè)管理的經(jīng)費投入不到位，物業(yè)管理企業(yè)就缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟基礎(chǔ)來維持自身運作和正常運營。物業(yè)管理運作不正常，勢必影響到管理服務(wù)的質(zhì)量，形成經(jīng)費不到位——管理服務(wù)跟不上——物業(yè)使用功能受影響、業(yè)主意見大——建筑管理開發(fā)商聲譽、效益受影響的惡性循環(huán)。
二、物業(yè)管理在建筑管理開發(fā)中的重要位置
一項建筑管理開發(fā)最長3－5年，而物業(yè)管理工作則長達50－70年，甚至上百年。就其有利于延長物業(yè)壽命、完善使用功能角度看，有人把物業(yè)管理稱之為建筑管理的第二次開發(fā)，也有人說，物業(yè)管理是建筑管理開發(fā)的互補品，只有與這種互補品結(jié)合，建筑管理才能夠被正常地使用和消費。住房作為耐用不動產(chǎn)，其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由于它在長期的使用過程中具有自身需要維護、保養(yǎng)的特點，又有其居住主人（物業(yè)所有權(quán)人和物業(yè)使用權(quán)人）不斷接受服務(wù)（特殊商品）的需求，同時，它還具有美化環(huán)境和裝點城市的功能。這些遠不是作為物質(zhì)形態(tài)的房產(chǎn)可以獨立完成的，而必須輔之以管理、服務(wù)。這種服務(wù)并不是簡單的維修和保養(yǎng)，而是一種綜合的、高層次上的管理和服務(wù)。
尤其重要的是，管理服務(wù)必須是經(jīng)常性的。作為一種存量的建筑管理如何同這種流量相結(jié)合？其實，建筑管理作為一種耐用品，表面上是一個存量，實際上則是一個連續(xù)的服務(wù)流量，這個流量貫穿了其全部壽命期。因此，正是建筑管理自身的服務(wù)流量加上外部的管理、服務(wù)流量才共同構(gòu)成完整的享用對象。這說明物業(yè)管理不僅是建筑管理的消費、使用不可或缺的，而且是經(jīng)常性的、貫穿于整個壽命的行為。
三、物業(yè)管理在建筑管理開發(fā)中的作用
1、物業(yè)管理參與建筑管理開發(fā)，有助于把握市場動向
我們正步入營銷時代，對于開發(fā)商來說，把握市場動向至關(guān)重要，而現(xiàn)實卻是，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件差距在不斷縮小，而如何把握目標(biāo)消費群的心理訴求，獲得他們的認同就成為開發(fā)商孜孜以求的目標(biāo)。
而這正是物業(yè)管理企業(yè)的強項。在日常工作中，管理者與消費者面對面，時刻保持緊密聯(lián)系，可以隨時傾聽產(chǎn)品使用者對樓房軟、硬件等各方面的評價，從而修正市場定位，改進產(chǎn)品的設(shè)計和服務(wù)，使訴求更鮮明、更有力、更能打動人心，就這一點，物業(yè)管理人是開發(fā)商和市場之間的橋梁。從國外的經(jīng)驗和國內(nèi)的發(fā)展趨勢為看，已有一些開發(fā)商把物業(yè)管理作為建筑管理的營銷流程，讓他們直接參與項目的立項分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、施工監(jiān)理等，從而更有效地把握市場脈博，迎合市場需求。
2、物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高
規(guī)劃設(shè)計是建筑管理開發(fā)源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段開始。一方面因為規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的.先天制約因素；另一方面，在市場經(jīng)濟的大潮中，建筑管理開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競爭力，必須具有超前意識。所謂的超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)考房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個建筑管理開發(fā)項目的建設(shè)需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年。這期間，科學(xué)的發(fā)展，技術(shù)的進步，經(jīng)濟的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的建筑管理的設(shè)計人員僅從設(shè)計技術(shù)的角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽的，但是沿海地區(qū)都有臺風(fēng)季節(jié)，臺風(fēng)夾著暴雨，就可能會使槽內(nèi)浸水，并倒灌進屋，因此必須對平口槽進行改進，變成外低內(nèi)高，就可有效防止進水。又如對室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度這些物業(yè)管理中的實際問題，一般設(shè)計人員很難完全預(yù)料、估計。而有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)卻十分清楚，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在項目設(shè)計階段早期介入，一則反映以后專業(yè)化專業(yè)管理得以順利實施各種需求；二則從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計進行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的設(shè)計缺陷問題及保持建筑管理開發(fā)項目的市場競爭力。
3、促進銷售
（1）物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項重要標(biāo)準(zhǔn)
近年來，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。
隨著建筑管理市場逐步走向理性和成熟，在新一輪經(jīng)濟周期里，建筑管理企業(yè)之間可能將價格競爭轉(zhuǎn)向多元化競爭，功能、品質(zhì)、位置和物業(yè)管理好的建筑管理將占有更多的份額。據(jù)專家評估，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價值的20％－30％，而且越來越多的建筑管理投資者和消費者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費的重要選擇因素。
（2）物業(yè)管理有利于住房制度改革的深入進行，有利于住房商品化
物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展和物業(yè)管理法制的日趨完善，使人們?nèi)罕妼幼≠|(zhì)量、居住環(huán)境的要求和權(quán)益保護意識逐步提高，原有的房屋管理體制的缺陷日益明顯。由行政性、福利性、分級多頭的管理向社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制轉(zhuǎn)軌就成為歷史的必然，從而亦促進了住房制度改革的深入進行。
新體制的物業(yè)管理解決了在計劃經(jīng)濟體制下、在傳統(tǒng)的建筑管理管理模式下長期得不到解決的“有效管理”的問題，使得越來越多的人愿意通過購置物業(yè)而成為可以真正享受有效管理和服務(wù)的業(yè)主，促進了住房商品化，為整個的建筑管理市場帶來利好消息。
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