房地產(chǎn)抵押估價

房地產(chǎn)抵押估價

銀行實踐與銀估合作

從個人的銀行從業(yè)經(jīng)歷切入：

故事一：兩次剝離，1999年成立長城公司，2007年股改剝離，大量抵質(zhì)押貸款形成不良被剝離，但是多年后成功處置。

故事二：業(yè)務部門要求設立獨立的內(nèi)部評估崗位，遭到人力資源部門的質(zhì)疑，有無必要設置內(nèi)部評估崗位？

商業(yè)銀行押品估價的幾個基本問題：

1、是否需要評估？評估的價值價值何在？

2、采用何種評估形式？能否完全采用外部評估？或者完全采用內(nèi)部評估？ 3、如何開展好銀估業(yè)務合作？ 房地產(chǎn)抵押估價 銀估合作實踐 抵押估價發(fā)展 熱點與難點

熱身：回顧銀估業(yè)務合作的情況

重點：分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務的發(fā)展情況，銀估合作面臨的挑戰(zhàn)，以及其中蘊藏的重大機遇

請教：銀估合作中常見的熱點和難點問題 回顧：銀估合作實 合作基礎：業(yè)務需要 信貸風險

信貸業(yè)務是銀行的主體業(yè)務 風險管理是銀行的永恒主題 抵質(zhì)押是主要風險緩釋工具 押品管理貫穿信貸業(yè)務始終 價值管理是押品管理的核心 押品估值是風險管理的基礎 合作基礎：專業(yè)勝任 外部評估 專業(yè)化 獨立性 內(nèi)部評估 人員欠缺 能力不足 VS.

合作范圍 金融質(zhì)押品 房地產(chǎn) 應收賬款 其他 貸前評估 貸后重估

資產(chǎn)處置 合作形式 單個事項評估 客戶委托 銀行委托 合作形式

新內(nèi)容、新形式 主體業(yè)務 其他押品 房地產(chǎn)類押品 其他 估價機構(gòu) 房地產(chǎn) 估價機構(gòu)

房地產(chǎn)抵押貸款占比 房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量 房地產(chǎn)抵押估價 房地產(chǎn)押品價值評估 1.貸前審批 2.貸后管理 3.不良資產(chǎn)處置

商業(yè)銀行信貸業(yè)務經(jīng)營管理的 必要環(huán)節(jié) 商業(yè)銀行合規(guī)經(jīng)營、防范風險的必然要求 合作管理 估價機構(gòu)管理 準入和選用 檢查和評價 估價業(yè)務管理 崗位設置 業(yè)務流程 技術規(guī)范 估價機構(gòu)準入 嚴格準入 動態(tài)調(diào)整 庫內(nèi)選用 檢查評價 日常評價 業(yè)務檢查 年度考核 評估機構(gòu)庫 二級分行準入 評估業(yè)務流程 外部評估機構(gòu)

外評報告審核 機構(gòu)資質(zhì)

報告真實性 報告完整性 合法有效性 邏輯性 結(jié)果合理性

合作成果

展望：銀估合作新發(fā)展 押品價值的作用

最高可用擔保額度＝評估確認價值×抵質(zhì)押率－已提供的擔保額度 新要求：巴塞爾資本協(xié)議

合格抵質(zhì)押品：調(diào)整LGD 新形勢：押品功能擴展

提煉業(yè)務規(guī)則，構(gòu)建模型架構(gòu)，指導引擎開發(fā)

操作簡便、靈活可擴展的估值模型 理論模型 估值模型理論 模型的業(yè)務應用 押品管理系統(tǒng) 估價機構(gòu)管理 押品準入 押品信息管理 系統(tǒng)控制 押品評估流程 押品估值模型 查詢與統(tǒng)計 押品風險預警 內(nèi)評隊伍建設

三位一體，各司其職 客戶經(jīng)理 專業(yè)評估人員 高級評估專家 新探索：貸后重估 重估結(jié)果批量處理

新探索：貸后重估

重估過程批量處理：自動重估 押品的價值 前期評估價值 成新率或價格指數(shù) 押品的價值 其他特征屬性 當期評估價值 外部市場價格

成新率（時間相關）

外部市場價格 其他特征變化較快 ，對價值影響較大的 押品不適宜自動重估 新探索：貸后重估

重估過程批量處理：自動重估 前期確認價值 時間

外部市場價格修正 成新率按時間修正 當期評估價值

價格指數(shù)法：利用前期確認價值，無需考慮價值計算過程；價格指數(shù)的選取有自由度 時間

可比案例的價格更新 模型算得的當前價值 模型算得的前期價值

市場比較法：沿用市場法初估模型，要求可比案例的價格更新 新挑戰(zhàn)：更高的估價質(zhì)量 估價 報告

合理、審慎的估價結(jié)果 完整的估價程序 適當?shù)墓纼r方法

正確的參數(shù)取值和測算過程 充分的市場分析和風險提示 技術報告 結(jié)果報告 估 價 服 務

新挑戰(zhàn)：更多的業(yè)務機會 貸前評估 單一時點 單個項目 單次估價

《商業(yè)銀行資本管理辦法》 貸后重估 多個時點 批量估價 多次估價

擁有多地區(qū)估價數(shù)據(jù) 具備專業(yè)人才優(yōu)勢

新挑戰(zhàn)：更先進的技術工具 大數(shù)據(jù)時代 數(shù)據(jù)挖掘 商業(yè)智能 云計算

新挑戰(zhàn)：數(shù)據(jù)管理 在業(yè)務、管理和技術之間訂立一套統(tǒng)一準則，使模型與系統(tǒng)間形成數(shù)據(jù)標準的高度統(tǒng)一。 新挑戰(zhàn)：數(shù)據(jù)管理 數(shù)據(jù)治理的前提和基礎 設定關鍵點檢核數(shù)據(jù)質(zhì)量 改善歷史數(shù)據(jù)質(zhì)量

引導用戶規(guī)范使用和操作 基礎標準分析 基礎數(shù)據(jù)標準 數(shù)據(jù)檢核標準 遷移和清理規(guī)則 數(shù)據(jù)采集使用標準

基于業(yè)務和管理要求制定基礎標準。從整體貫徹數(shù)據(jù)標準，達到標準統(tǒng)一。 制定數(shù)據(jù)質(zhì)量標準，形成數(shù)據(jù)質(zhì)量保障的依據(jù)。

從操作和使用的角度制定規(guī)范，形成主動數(shù)據(jù)治理的手段。 利用系統(tǒng)實施數(shù)據(jù)遷移的過程，改善歷史數(shù)據(jù)質(zhì)量。 基礎數(shù)據(jù)標準 外部標準 行業(yè)標準 源系統(tǒng)標準 數(shù)據(jù)檢核規(guī)則 完整性 合法性 唯一性 一致性 準確性 及時性

數(shù)據(jù)采集和使用

定義數(shù)據(jù)采集和使用的關鍵屬性； 明確采集方式、采集規(guī)則和使用方法； 規(guī)范用戶操作、業(yè)務和技術使用； 數(shù)據(jù)遷移和清洗

業(yè)務實體、屬性的對照

定義數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換的數(shù)據(jù)規(guī)范、業(yè)務要求和技術屬性；

依照基礎標準和檢核規(guī)規(guī)則形成的模型遷移規(guī)則和清洗規(guī)則 合作共贏 鞏固傳統(tǒng)業(yè)務

估價機構(gòu)應熟悉商業(yè)銀行新要求，掌握估價新技術，提高估價的準確性和科學性

通過系統(tǒng)連接、網(wǎng)絡互通、數(shù)據(jù)共享，進一步密切業(yè)務聯(lián)系、鞏固合作基礎 豐富合作內(nèi)容 深入挖掘

技術、系統(tǒng)和數(shù)據(jù) 優(yōu)勢

延伸評估業(yè)務

提供連續(xù)、高效的批量估價服務 拓展咨詢業(yè)務

合作開展模型開發(fā)、估價參數(shù)配置、估價數(shù)據(jù)加工 創(chuàng)新數(shù)據(jù)業(yè)務

提供數(shù)據(jù)服務和專業(yè)的信息化支持 引領行業(yè)發(fā)展

制定房地產(chǎn)抵押價值估價規(guī)范 適應信息化要求，調(diào)整技術規(guī)范 制定數(shù)據(jù)標準、提升數(shù)據(jù)治理 銀行和估價機構(gòu) 共同努力 合作共贏

堅定信心，攜手開創(chuàng)業(yè)務合作的新局面 攜手共進 彼此信賴 增進了解 堅定信心

探討：銀估合作相關問題 估價機構(gòu)管理

估價風險與責任的分擔 估價報告審核 估價報告的形式 估價報告的范圍 價值類型

法定優(yōu)先受償權 估價數(shù)據(jù)管理 數(shù)據(jù)標準 數(shù)據(jù)應用 合格押品 敬請斧正

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