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單因素敏感性分析在房產(chǎn)投資者購房活動中的應(yīng)用
【文章摘要】
通過房產(chǎn)投資者的角度分析購首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房價增長率等六個不確定因素對動態(tài)分析評價指標(biāo)凈現(xiàn)值的影響，描述了不確定因素的變動對房產(chǎn)投資者投資效果的作用，以達到分析不確定性因素對房產(chǎn)投資者如何作用的目的。
【關(guān)鍵詞】
單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資
0 引言
敏感性分析是考察投資項目涉及的各種不確定因素對投資項目基本方案經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響。通過敏感性因素分析，評估投資項目效益對不確定性因素的敏感程度，可粗略的預(yù)測投資項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，為進一步風(fēng)險分析打下基礎(chǔ)。
本文重點探討單因素敏感性分析，通過檢驗房產(chǎn)投資中不確定性因素對房產(chǎn)投資項目的影響，獲取對房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進而判斷投資項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數(shù)值來進行分析，估算單個因素的變化對投資項目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時改變兩個或兩個以上因素進行分析，估算多因素同時發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 單因素敏感分析的方法步驟
2.1 確定分析指標(biāo)
投資項目分析指標(biāo)的確定，一般是根據(jù)投資項目的特點、不同的研究階段、實際需求情況和指標(biāo)的重要程度來選擇，與進行分析的目標(biāo)和任務(wù)有關(guān)。
本文重點分析投資者確定進入房產(chǎn)投資后，對房產(chǎn)投資項目進行可行性分析。經(jīng)濟分析指標(biāo)選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。
凈現(xiàn)值是指把投資項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到投資期初（投資項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標(biāo)在用于投資方案的經(jīng)濟評價時，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項目可行。反之則不可行。
凈現(xiàn)值系數(shù)計算公式如下：
對于房產(chǎn)投資者而言：
房產(chǎn)投資者購入房屋時所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。
如果房產(chǎn)投資者購入房產(chǎn)后出租，則每年會產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購買房產(chǎn)，則每年會產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。
如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會收入賣房款并承擔(dān)一定稅負(fù)。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。
可見，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負(fù)以及銀行貸款等五個方面。
2.2 選取不確定因素
不確定因素指在投資項目分析與評價過程中涉及對投資項目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對投資項目設(shè)計的全部因素都進行分析，而只是對可能對投資項目收益影響較大的重要的不確定因素進行分析。
本文認(rèn)為對房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負(fù)以及銀行貸款等五個方面�？蓺w納為國家政策及市場兩類因素。
2.2.1 國家政策的不確定性因素
國家政策的不確定性因素包括國家政策規(guī)定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。
購房首付率，是指國家政策規(guī)定投資者購買房屋時不能全部申請商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房價增長率；
T——國家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔(dān)的稅率；
貸款利率，是指國家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡化計算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 結(jié)論
經(jīng)上述論證及實踐應(yīng)用，本文可以得出如下結(jié)論：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動對房產(chǎn)項目投資效果的影響。有助于投資者對項目不確定因素的不利變動所能允許的風(fēng)險程度，從而制定應(yīng)變方案或重新對不確定因素進行重新評估，減小投資項目風(fēng)險。
對本文中的例子而言，房產(chǎn)價格增長率對房產(chǎn)項目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評估未來房價增長率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應(yīng)對投資項目的預(yù)期價格增長率進行研究預(yù)測，從影響房價的各個因素進行評估預(yù)測，合理評估未來房產(chǎn)價格增長率，避免房產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險。
【參考文獻】
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