北京的“930”房產(chǎn)新政會(huì)影響哪些人群？
今年國(guó)慶黃金周，除了可以預(yù)期的擁堵，始料未及的限購(gòu)限貸成為絕對(duì)的熱詞。統(tǒng)計(jì)顯示，自9月30日晚間至10月6日，短短七天，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策。小編整理媒體及網(wǎng)友的各類觀點(diǎn)，與大家分享。
一、北京“930”房產(chǎn)新政的主要內(nèi)容是什么？
政策是2016年9月30日出臺(tái)的，所以我們把它叫做“930”新政。新政策的核心內(nèi)容如下：
1、購(gòu)買(mǎi)首套普通住房，首付不低于35%（舊政策是30%）；買(mǎi)首套非普通住宅，首付比例不低于40%（舊政策也是30%）
在這里，先給大家普及一個(gè)概念，什么是普通住宅，什么是非普通住宅。在北京買(mǎi)房子，無(wú)論是新房還是二手房，都要走建委的網(wǎng)簽合同，網(wǎng)簽合同里面都會(huì)規(guī)定交易單價(jià)和總價(jià)。對(duì)于二手房，還規(guī)定了一個(gè)地區(qū)指導(dǎo)價(jià)，為了防止大家嚴(yán)重偷稅漏稅，政府規(guī)定網(wǎng)簽價(jià)不能低于地區(qū)指導(dǎo)價(jià)（如果網(wǎng)簽價(jià)真的低于指導(dǎo)價(jià)，繳稅的時(shí)候也按指導(dǎo)價(jià)成交）。非普通住宅是這么定義的，一是面積只要超過(guò)140平米，無(wú)論單價(jià)和總價(jià)是多少，一律劃到非普通住宅范疇；二是對(duì)于面積低于140平米的住宅，單價(jià)和總價(jià)不能超過(guò)一定金額，五環(huán)以內(nèi)是單價(jià)不能超過(guò)3.96萬(wàn)/平米，總價(jià)不能超過(guò)468萬(wàn)，兩者同時(shí)超過(guò)就算作非普通住宅，這里的單價(jià)和總價(jià)都是指網(wǎng)簽價(jià)而不是實(shí)際成交價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，大家為了避稅，網(wǎng)簽價(jià)比成交價(jià)要低很多。5-6環(huán)，以及6環(huán)外對(duì)于非普通住宅的定義標(biāo)準(zhǔn)，我就不細(xì)說(shuō)了，大家可以在網(wǎng)上查到。
點(diǎn)評(píng)：首套住宅首付比例提高會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)需求，但是對(duì)普通住宅的購(gòu)買(mǎi)需求影響不大。例如一套成交價(jià)400萬(wàn)的房子，如果網(wǎng)簽價(jià)是350萬(wàn)，原政策可以貸款245萬(wàn)，新政策只能貸227.5萬(wàn)；購(gòu)房者需要多準(zhǔn)備17.5萬(wàn)的現(xiàn)金，影響不是太大。
對(duì)非普通住宅的影響略微大一些，假設(shè)一套成交價(jià)格800萬(wàn)的房?jī)r(jià)，如果網(wǎng)簽價(jià)是600萬(wàn)，原政策可以貸款420萬(wàn)，新政策只能貸款360萬(wàn)，購(gòu)房者需要多準(zhǔn)備60萬(wàn)。
2、買(mǎi)第二套房子，認(rèn)房不認(rèn)貸，只要名下有住房，無(wú)論是否有貸款，買(mǎi)普通住房，首付比例最低50%；買(mǎi)非普通住房，首付比例最低70%。
時(shí)隔一年半，政策又回到去年“330”新政之前的水平了。這項(xiàng)政策對(duì)需求的打壓力度非常大。假設(shè)一個(gè)家庭有兩套房，賣掉其中一套，再買(mǎi)一套，對(duì)自有資金要求非常高，如果大家不愿意去民政局離婚的話，會(huì)影響一批人的需求。
而事實(shí)上，有一批人對(duì)離婚是比較忌諱的，特別是女性，因?yàn)閾?dān)心假戲真做，離了再也結(jié)不回來(lái)。所以這項(xiàng)政策，對(duì)需求還是有一定影響的.。
點(diǎn)評(píng)分析：二套政策對(duì)控制需求力度很大。假設(shè)您名下有一套房子，沒(méi)有貸款，再買(mǎi)一套普通住宅，成交價(jià)400萬(wàn)，網(wǎng)簽價(jià)350萬(wàn)，按照舊政策您可以貸款245萬(wàn)，在新政策下您只能貸175萬(wàn)，需要多準(zhǔn)備70萬(wàn)現(xiàn)金�？鄢黜�(xiàng)生活開(kāi)支后，如果您每年能攢10萬(wàn)，則需要多奮斗7年才能湊齊現(xiàn)金買(mǎi)第二套房子，否則只能就走離婚這條道。
如果您第二套購(gòu)買(mǎi)的是非普通住宅，假定成交是800萬(wàn)，網(wǎng)簽價(jià)是600萬(wàn)，按照舊政策您可以貸420萬(wàn)，在新政策下您只能貸180萬(wàn)，需要多準(zhǔn)備240萬(wàn)現(xiàn)金，一筆不少的錢(qián)��！第二項(xiàng)調(diào)控政策會(huì)給民政局的公務(wù)員們帶來(lái)巨大的工作壓力。
3、加大住宅用地供應(yīng)，“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”，保證套型建筑面積90平米以下住房面積占比不低于70%。
前面兩項(xiàng)政策是控制需求的政策，第三項(xiàng)政策是增加供給的政策�？刂菩枨蟮恼咴诙唐趦�(nèi)會(huì)起到效果，增加供給則需要等1-2年才能產(chǎn)生效果，因?yàn)閺耐恋貟炫婆馁u、到規(guī)劃、施工、建設(shè)和預(yù)售，沒(méi)有1-2年，根本搞不定。
總結(jié)下來(lái)，“930”新政是一項(xiàng)即期控制需求，遠(yuǎn)期增加供給的政策！
二、“930”房產(chǎn)新政對(duì)我們的生活有什么影響？
這項(xiàng)政策對(duì)絕大部分人的生活沒(méi)有太大的影響。這兩年北京市二手房加新房的交易量也就30來(lái)萬(wàn)套，代表著30萬(wàn)個(gè)家庭。而北京有700-800萬(wàn)個(gè)家庭，每年的交易量在總家庭中的占比也就3%左右。如果自己只有一套房子，反正得自己住，市場(chǎng)的漲跌對(duì)生活沒(méi)有什么影響，漲了心里高興一下，那也就這樣，跌了生活還得繼續(xù)。
對(duì)于未來(lái)1-2年必須要買(mǎi)房子的人群來(lái)說(shuō)，我們需要詳細(xì)分析一下新政的影響。
影響之一：小戶型學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，甚至上漲速度會(huì)加快！
現(xiàn)在北京市二手房交易中有70%都是換房一族，賣掉一套，再買(mǎi)一套。新政出臺(tái)后，小戶型學(xué)區(qū)房的供應(yīng)量會(huì)減少。因?yàn)橐话阈粜蛯W(xué)區(qū)房持有者，都是等孩子上學(xué)后把房子賣掉，再換一套非學(xué)區(qū)的大房子。在新的政策下，由于首付比例提高，會(huì)有一部分人換不起大房子，這樣自己的小房子也就會(huì)暫時(shí)住著，就會(huì)導(dǎo)致小戶型學(xué)區(qū)房供應(yīng)量減少。而且北京的好學(xué)校也就那么幾十所，學(xué)區(qū)房數(shù)量也是有限的。這是供給端的分析。
我們?cè)賮?lái)看看需求端，由于二胎政策放開(kāi)，再加上2010-2011年北京新增了160萬(wàn)的常住人口，導(dǎo)致近幾年新生兒數(shù)量暴增。2010年，北京市有17.4萬(wàn)新生兒、2011年有19萬(wàn)、2012年有22萬(wàn)、2014年有24.9萬(wàn)、預(yù)計(jì)2016年突破30萬(wàn)。這些孩子中有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的父母，都會(huì)為他們買(mǎi)學(xué)區(qū)房。也就是說(shuō)未來(lái)幾年學(xué)區(qū)房的需求還是在增加的。這是需求端的分析。
一方面是需求的上升，另一方面是供給的下降。價(jià)格自然會(huì)走高。
影響之二：非學(xué)區(qū)的小戶型價(jià)格會(huì)先揚(yáng)后抑，前提是政府的供給政策要兌現(xiàn)！
政府大批量供給90平米以下的小戶型一般在兩年之后。在未來(lái)2年內(nèi)，小戶型二手房的供應(yīng)數(shù)量也會(huì)減少，道理和學(xué)區(qū)房一樣，由于貸款門(mén)檻高，一些人換不起，就先住著小房子，導(dǎo)致小房子的供應(yīng)量減少。
如果您相信政府未來(lái)會(huì)大批量供應(yīng)小戶型，您可以忽略這兩年的漲幅，先等等。如果未來(lái)2年內(nèi)，您要結(jié)婚，不買(mǎi)房子丈母娘就不把女兒嫁給你，那就趕緊動(dòng)手！
請(qǐng)注意，我在這里說(shuō)的“先揚(yáng)后抑”。這個(gè)抑不一定是跌，可能是比過(guò)去漲得更慢，或者平穩(wěn)，當(dāng)然也有跌的可能。由于沒(méi)有精確的數(shù)據(jù)，我無(wú)法畫(huà)出供給需求曲線，只能做定性分析。
影響之三：大戶型和豪宅的價(jià)格會(huì)先抑后揚(yáng)。
同樣，這個(gè)“抑”也不一定是跌，但肯定是比前期漲得更慢。由于這輪二手房交易行情，是首套剛需族托底、換房改善族驅(qū)動(dòng)的。由于貸款政策更嚴(yán)，導(dǎo)致大戶型的購(gòu)買(mǎi)力下降。而大戶型的供應(yīng)量變化不大，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上的新房基本上都是大戶型。還在施工中，未開(kāi)盤(pán)的，也有好多是大戶型。一方面需求被壓抑，但是供應(yīng)量沒(méi)有太多變化，漲幅趨緩是肯定的，但是會(huì)不會(huì)跌，我現(xiàn)在無(wú)法做定量分析，手頭沒(méi)有數(shù)據(jù)。
未來(lái)2年，比較肯定是，新樓盤(pán)的大戶型沒(méi)有以前那么火了。二手房中的大戶型價(jià)格談判空間更大了。
但是2年之后，情況會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。因?yàn)?年之后，市場(chǎng)上的新房供應(yīng)中，大戶型不到30%，供應(yīng)量會(huì)減少，從而導(dǎo)致價(jià)格比前兩年更加堅(jiān)挺，如果頭兩年在漲，兩年后會(huì)漲得更快，如果頭兩年在跌，兩年后會(huì)跌得更慢。所以要買(mǎi)大戶型的人群，在未來(lái)2年內(nèi)可以找個(gè)低點(diǎn)擇機(jī)進(jìn)入。現(xiàn)在大家不要太沖動(dòng)，可以先觀察一段時(shí)間。因?yàn)橹星镞^(guò)后，市場(chǎng)本身的交易量就在下降。再加上限貸限購(gòu)政策，大戶型的交易速度會(huì)慢下來(lái)。
其實(shí)，政府是有能力和條件，通過(guò)精細(xì)的規(guī)劃，讓房?jī)r(jià)更加平穩(wěn)的�；c(diǎn)錢(qián)，請(qǐng)幾個(gè)大學(xué)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教授和他們的研究生弟子，雇個(gè)市調(diào)公司，基本上就可以把需求曲線畫(huà)出來(lái)，而供給曲線則是政府自己畫(huà)的。有了需求和供給曲線，價(jià)格也就確定了。政府想要調(diào)控價(jià)格，把需求算精準(zhǔn)就好了。別的學(xué)校教授有沒(méi)有這個(gè)本事我不知道，清華大學(xué)的教授是沒(méi)有問(wèn)題的。
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