二套房怎樣買最劃算

　　繳納契稅有差異

　　對于小郭的這種情形，滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示，首次置業(yè)者和二套房買家，在購房時(shí)最明顯的差異還表現(xiàn)在其繳納的契稅上。倘若是首次置業(yè)者購房，購房面積在90平方米以下的，繳納契稅為1%。面積依次往上則有變化，面積90~144平方米的，1.5%；144平方米以上的，3%。而如果是二套房買家，則無論面積大小，都需要繳納3%的契稅。

　　小郭告訴記者，她希望購買三房單位，以100平方米單價(jià)20000元/m2，即總價(jià)200萬元的房屋總價(jià)來計(jì)算，小郭選擇以首次置業(yè)者身份購買，需要繳納3萬元的契稅；而如果是以二套房買家購買的話，則需要繳納契稅6萬元。兩者差了3萬元。

　　首付貸款利率均不同

　　在貸款首付及利率上，首次置業(yè)者和二套房買家也有諸多不同。肖文曉表示，目前大多數(shù)銀行 對于首次置業(yè)者的一般貸款申請是首付三成，貸款利率無優(yōu)惠；而二套房則是首付五成，貸款利率上浮1.1。

　　運(yùn)用貸款計(jì)算器 計(jì)算，如果是首套房，小郭首付60萬元，貸款140萬元，20年還清，商業(yè)貸款月還款額為10896.24元，利息總額為1215098.29元。而如果小郭是二套房買家身份，利率上浮1.1，小郭首付需要100萬元，貸款100萬元，分20年還清，等額本息需每個(gè)月8209.49元，利息總額為 970276.53元。

　　肖文曉強(qiáng)調(diào)，由于目前銀行放貸額度有限，無論是首套房還是二套房，其申請的時(shí)間都會(huì)比較長，買家應(yīng)做好準(zhǔn)備。

　　視首付資金壓力而定

　　對比兩種購買方式，小郭把房屋贈(zèng)與給媽媽后，郭媽作為受贈(zèng)人需要繳納一些費(fèi)用。由于目前首套房的貸款利率基本無優(yōu)惠，小郭再以首次置業(yè)者身份購買，其優(yōu)點(diǎn)在于首付低，但缺點(diǎn)是月供高，利息總額高。如果是二次置業(yè)者，其缺點(diǎn)是首付增加了，但勝在月供減少，利息額相應(yīng)也減少了，還省卻了不少麻煩事。

　　對此，肖文曉建議，如果小郭首付資金壓力大，建議采用贈(zèng)與再以首次置業(yè)者身份購買的方式。但如果小郭首付資金壓力不大，直接用二套房買家購買更便捷。

　　贈(zèng)送費(fèi)用大起底

　　為此，記者咨詢了專業(yè)機(jī)構(gòu)海珠公證處的相關(guān)專業(yè)人士。該人士表示，小郭作為贈(zèng)與人不需要繳納費(fèi)用，但小郭的媽媽作為受贈(zèng)人則需要繳費(fèi)。比較大頭的費(fèi)用包括契稅、公證費(fèi)等。

　　倘若以小郭現(xiàn)有住房建筑面積70平方米計(jì)算，由于小郭是產(chǎn)權(quán)人之一，和她的媽媽分別享有房產(chǎn)1/2的產(chǎn)權(quán)。所以，小郭需要繳納的契稅，稅基為贈(zèng)與房屋殘值的一半，稅率為3%。小郭住的是電梯樓小區(qū)，房屋殘值一般情況為2000~3000元/m2左右，我們?nèi)≈虚g值2500元/m2計(jì)算，那么，郭媽媽作為受贈(zèng)方，需要繳納契稅2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公證費(fèi)，該專業(yè)人士表示，公證費(fèi)計(jì)算為房屋評(píng)估價(jià)的2%，需要專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)算出，但一般情況下低于市場價(jià)。

　　此外，小郭的媽媽還需要繳納印花稅、工本費(fèi)等費(fèi)用，但數(shù)額非常少，只需要幾百元。記者還了解到，子女和父母之間贈(zèng)與房產(chǎn)免征營業(yè)稅。

　　如果小郭購買100平方米，單價(jià)20000元/m2，即總價(jià)200萬元的房屋，采用等額本息純商業(yè)貸款計(jì)算的差異：

　　1.以首次置業(yè)者身份購買：

　　郭媽作為受贈(zèng)人需繳納費(fèi)用：

　　契稅：房屋殘值的3%

　　公證費(fèi)：房屋評(píng)估價(jià)的2%

　　印花稅及工本費(fèi)等：數(shù)百元

　　買新房契稅：3萬元

　　買新房貸款首付：60萬元

　　買新房貸款利息：1215098.29元

　　2.以二套房身份購買：

　　買新房契稅：6萬元

　　買新房首付：100萬元

　　買新房貸款：970276.53元

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