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房地產項目開發(fā)過程的成本管理論文
近幾年房地產開發(fā)項目數(shù)量快速增加，如何對房地產項目開發(fā)過程成本很好的管理,是每一個房地產商關心的問題，本文分析了房地產成本管理的重要性以及開發(fā)過程每一個環(huán)節(jié)具體的管理措施，提出自己的建議。
引言
當前，我國房地產開發(fā)項目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經濟效益低于當前國際的一般水平，不少房地產開發(fā)項目存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的研究和應用，把項目管理作為一種新生的、先進的、高效的管理摸式來關注。下面僅根據對成本管理的理解和認識，從項目開發(fā)的各個階段粗略談談如何在工程成本管理過程中加強控制及應注意的問題。
1、房地產開發(fā)成本管理的重要性
任何一個房地產開發(fā)項目出發(fā)點均是為了追求利潤最大化，那么在這個過程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是貫穿于項目的始終，從項目的定位，初步設計，施工設計，工程建設，交付使用等每個階段都要做出相應的投資估算價格、概算價格、標底價格、決算價格等，根據統(tǒng)計資料表明，在設計階段節(jié)約投資的可能性為88％，所以在此階段，房地產公司要對自己開發(fā)的產品進行詳細的研究，成立自己的設計團隊，根據項目的檔次從項目的總體規(guī)劃、樓位布置、建筑外立、內苗^構造、設備安裝及整個項目的配套方面出發(fā)，運用價值工程理論進行優(yōu)化設計。而施工開始后節(jié)約投資的可能性僅為12％，這個階段只要自身不再更改原規(guī)劃設計，做好現(xiàn)場工程管理.不隨意下發(fā)變更指令，利用監(jiān)理單位管理好施工單位，那么這個階段的造價便可進行有效的控制。
在建筑法律不斷健全的今日，要從招標階段進行嚴格的篩選協(xié)作單位，不能超越招投標等相關法律的規(guī)定，設計階段包括方案設計，施工圖紙設計。建設過程中包括監(jiān)理單位，施工單位(總分包單位），材料供應單位的確定，甚至后期物業(yè)管理單位的確定，都通過公開招標或者邀請招標，擇優(yōu)選取，以取得項目各參與共贏。
2、成本管理措施
2.1投資決策階段
�、僬J真做好市場調査研究工作。應調査國內外市場近期需求狀況，對未來市場趨勢進行預測；對產品銷售進行預測、價格分析，判斷產品的市場競爭能力及進入市場的前景;對產品的方案和發(fā)展的方向進行技術經濟論證比較，在充分考慮市場、技術、環(huán)境等因索的基礎上合理確定擬建項目的建設規(guī)模，努力實現(xiàn)規(guī)模效益。
�、诤侠泶_定建設標準。建設標準水平應從目前的經濟發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)摸、不同等級、不同功能、不同消費群體，充分研究建筑標準、質量要求、建筑材料的性能價格等情況，合理確定。如針對別墅項目，我們應充分分析以上各種因素，確定我們的品質定位是豪宅型、中間型、經濟適用型。據此再來確定需要達到何種建造標準。
�、壅J真編制投資估算。準確的工程建設投資估算可為項目投資資金等措、工程設計招標、工程限額設計提供可靠的依據。編制投資估算時，應認真負責，實亊求是，既不可有意高估冒算，以免積壓和浪費資金，也不應故意壓價少估，而后進行投資追加，打亂投資計劃。應注意不同地區(qū)、不同時間差價的調整，注意項目投資總額的綜合平衡。
2.2設計階段
①規(guī)劃設計的成本控制。規(guī)劃設計階段的成本主要包含一些項目整體方案的設計費、建筑施工設計費、地質勘察費、報建及其他費用等。在這個階段需要選擇具有市場經濟性的設計方案。選擇經濟合理的方案非常重要.因為規(guī)劃方案一
經選定，整個項目的后續(xù)成本組成也基本上確定，因此這個階段也比較重要，同樣要進行成本管理，并且一定是要在規(guī)劃方案設計過程中加強成木管理，以優(yōu)化規(guī)劃設計成本。
�、谝�(guī)劃設計階段的成本管控要做好以下工作：推行設計招標，多方案成本對比，選擇盈利性經濟性更好的方案；加強出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結合實地狀況審核，將工程設計變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，減小變更所花費的代價；結合預算控制，合同限額設計。合同設計成本應與事先編制的預算相對比，對于在此限額內滿足投資要求和技術要求的設計實行獎勵，對于超出此限額的設計，則可以通過多方論證、談判，采取調整設計預算:或協(xié)商報價來實現(xiàn)。
2.3施工階段
①結合施工組織及施工工藝，控制工程成本開發(fā)單位的成本管理人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”�！岸嗫础�，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況�！岸鄦枴保褪菍τ陬A算中不常遇到的較邊緣的工程問題.或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向專業(yè)人員和工程師進行咨詢核實。定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場。由于新工藝、新材料的不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。
②嚴格控制材料用量，合理確定材料價格。工程材料費一般要占工程總成本的60％左右，顯然材料費的高低直接影響工程總成本。應建立起企業(yè)自身的價格信息網絡,保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證相關人員可隨時隨地的調用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和社會公開渠道，盡量尋找物美價廉的產品。
③做好反索賠工作。許多開發(fā)商把重點放在了如何應對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應用。施工單位由于措施不當，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場淸理不及時防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品;使用了非業(yè)主指定的產品等等，對此開發(fā)商均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片、照片等原始資料。
3、結束語
新時期的房地產業(yè)迅猛發(fā)展，對于我國的經濟發(fā)展有著重要的影響，隨著國家政策不斷變化，對房地產業(yè)多輪的宏觀調控、限購、限貸等措施，對于房地產業(yè)來說面臨著巨大的挑戰(zhàn)，競爭也不斷加劇，為了順應時代的不斷變化，在競爭激烈的市場下長久的發(fā)展，對于房地產企業(yè)來說，對于開發(fā)的成本的控制管理至關重要，通過本文的分析，只有不斷提高管理水平，做好管理控制工作，在保證工程質量的前提下，降低成本，只有順應社會變化發(fā)展，提高自身的競爭優(yōu)勢，才能保證企業(yè)不斷的發(fā)展。
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