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基于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的探討論文
開發(fā)成本管理是開發(fā)單位的基本組成部分，對合理使用資金有著決定性作用。但是，由于房地產(chǎn)項目管理本身復雜和綜合，結合工程活動風險的不可預測性，這帶來了實際項目開發(fā)成本管理上的困難，如何保證工程質(zhì)量的前提下，以最低的成本管理開發(fā)成本是核心內(nèi)容。鑒于我國房地產(chǎn)項目管理制度尚不完善，成本管理并沒有形成統(tǒng)一的管理，房地產(chǎn)項目管理的施工單位還需要從多方面來改善。筆暑認為，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理決定基本施工單位的發(fā)展方向，對其進行全面的分析具有重要的現(xiàn)實意義。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容
全面分析可能增加開發(fā)成本的各類因素是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的核心任務，并提出了控制措施。只要能保證工程質(zhì)量的前提下,可能知話，減少浪費，提高地產(chǎn)項目的利用率，從而有效地提供開發(fā)成本預算和成本。對于基本的建設單位，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容，包括以下內(nèi)容:
�。�1)對可能會增加開發(fā)成本的各種因素進行綜合分析。
（2)當建設單位、客戶和工程監(jiān)理單位有該項目的共同意見時，確定一個具有法律約束力的合同，為后期工程爭議提供依據(jù)。
（3)如果房地產(chǎn)項目建設過程中需要修改設計方案過大時，就要通過控制成本的變化來調(diào)整成本，確保項目投資的使用率最高。
（4)開發(fā)成本需要進行定期核査，確保動態(tài)超額現(xiàn)象在成本支出中不出現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理面臨的主要問題
(1)預算編制。房地產(chǎn)項目管理過分強調(diào)在施工過程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預算編制工作的重要性，從兩個方面導致在預算編制方面問題:一是在預算方面的工程計算預算是不準確的。施工圖設計的準確性是工程建設的基礎上，由于不準確的預算計算，通常會造成工程建筑材料購買的錯誤，增加了開發(fā)成本管理損失和負面影響的成本。二是綜合單價表錯誤。由于我國建筑市場管理混亂，在原材料價格，等級，稅金和利潤的標準方面是不統(tǒng)一的，但在預算編制過程中依靠綜合單價套用，造成設備價格編譯錯誤。
(2)變更造價控制。對于房地產(chǎn)項目建設，由于施工條件的限制，預計規(guī)劃的疏忽，導致施工條件和設計方案的結構，材料，設備和人員編制等內(nèi)容脫離計劃方案，必須進行工程變更,因此開發(fā)成本管理是必要的調(diào)整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現(xiàn)階段施工單位反應遲鈍，不按照房地產(chǎn)項目計劃變更及時控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項目變更項目，這將不可避免地導致的資金損失。
(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據(jù)個人的想法，許多業(yè)主干預建設工程中，臨時對施工做出變化，而且沒有要求變化的手續(xù),也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費。其次，缺乏規(guī)范的簽證要求�，F(xiàn)場簽證的處理必須得到業(yè)主和工程項目業(yè)主，監(jiān)理部門聯(lián)合簽署，才有合法權益。但是在簽證辦理的實際過程，不是按照相關程序執(zhí)行。最后，過分強調(diào)了簽證的作用,而沒有根據(jù)實際情況靈活變化。各施工單位嚴格卡簽證辦理程序，導致在注冊末期嚴格遵守的原則，對建設項目的優(yōu)先級不區(qū)分，必須等待簽證的處理，在漫長的等待的過程中必然浪費錢。
(4)結算控制。后期結算控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要組成部分，但是，在實際的工程中，因為大部分施工單位認為項目已完成，那么結算控制可有可無，誤以為后期費用結算相當于所有的工程造價的合成，這將會導致失去了應用的開發(fā)成本管理的有效性。此外，工程結算控制方面由于建設單位的監(jiān)管力度不夠，使其后期結算費用的問題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對成本管理的發(fā)展直接造成的不利影響。
3.加強房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施
3.1制定合理的預算編制
建設單位要加強日常管理，確保所有員工能工作踏實，不會受外部因素影響預算計劃。在充分熟悉了解配額的內(nèi)涵，項目進度，輔助工程內(nèi)容，工程量計算的基礎上，還要做深人的市場調(diào)查，以掌握最準確的材料，設備，積極的探索施工現(xiàn)場條件，控制施工圖預算調(diào)整建設內(nèi)容，以確保數(shù)據(jù)來源于實踐的基礎上，以避免所有預算來自理論計算值。由于工程建設都在動態(tài)變化過程中的時間，因此，預算必須從實際出發(fā)遵守，確保預算以后充分發(fā)揮成本管理的價值。
3.2強化變更造價控制
(1）設計變更。首先，由于那些設計部門的錯誤或缺陷引起的變更費，以及采取的補救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監(jiān)理單位業(yè)主和設計部門協(xié)商是否賠償;其次，設計變更應當被視為原施工圖的一部分，所有的費用應該是一致的，并根據(jù)國家有關政策的承包費調(diào)整條款;最后，造成設計變更的延誤，由監(jiān)理工程師按照有關規(guī)定辦理。
�。�2)材料變更。首先，按設計變更無論是否已全面實施，以確定是否發(fā)生重大變化，如果原設計巳經(jīng)落實，才要改變，應該明確標注，而且對材料成本做出相應調(diào)整;其次,在拆遷,拆除的材料，設備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒有安裝，監(jiān)督人員負責組織建設單位應當回收利用;最后，材料和采購范圍，供應應該完全符合原合同的內(nèi)容。
3.3健全簽證控制
簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開發(fā)成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現(xiàn)實意義。為了保證簽證管制體現(xiàn)了實用性和合理性，必須實現(xiàn)以下幾點：
（1)簽證必須實現(xiàn)書寫，所有的程序通過正常渠道獲得。
(2)簽證內(nèi)容必須明確，項目必須明確，用量要準確，價格應該是合理。
(3)簽證要領先現(xiàn)場施工，保證簽證的時效性，避免等待簽證而延誤項目進度。
�。�4)簽證直接負責人要給予足夠的重視，遇到簽證問題要進行協(xié)商處理，可以保證簽怔內(nèi)容一一落實。
3.4建立評標機制
建立有效準確的評價機制是評標方式中很重要的一個組成部分，且對業(yè)主選擇合適的承包方有著很大的作用，招標方制定合理的評價方法,會對自己有較好的優(yōu)勢。目前中國常用的招標方法有:綜合評價方法和評審的最低投標價。
3.5確立合同形式
合同的形式及其內(nèi)容的嚴密確立是控制造價的一個重要因素，建設工程施工合同的功能之一是明確雙方的利益分配和風險分擔建設，雙方必須明確合同的類型及合同結算方法，合同價格的調(diào)整方法，計量和支付條款，以及責任的規(guī)定等方面的風險。應該指出的是，合同應以價格，單價和成本的不同分為三種合同，通過綜合項目圖紙設計的深度、復雜程度、規(guī)模項目等特點，選擇合同的適當形式，對確保順利實現(xiàn)項目成本管理的目標有著重要的影響。
4.結語
總之，招標造價管理對整個項目的造價控制與管理具有重要的作用。通過對造價的控制，它能夠更合理的降低項目成本，提高項目管理水平，提高建設工程質(zhì)量，確保施工安全，為企業(yè)實現(xiàn)預期收益提供了有力保障。加強建設項目成本控制不僅是企業(yè)積極適應競爭日益激烈的市場環(huán)境的要求，同時對提高企業(yè)的內(nèi)在管理有很大幫助。企業(yè)想在激烈的競爭中取得優(yōu)勢，只有不斷的加強自我完善，提升企業(yè)的內(nèi)外競爭力，才能使企業(yè)真正實現(xiàn)穩(wěn)定、健康和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
5.結束語
綜上所述，本文對建筑工程項目索賠管理的相關問題進行詳細的分析，解說，通過論述相關問題的預防與處理方法，表明我國建筑工程項目的索賠管理問題已經(jīng)逐漸趨于成熟，希望各位同仁能夠通過本文得到啟示，做好建筑工程項目索賠管理工作。
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