新型物業(yè)管理模式中的契約關(guān)系

 　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的分工，特別是住房商品化進(jìn)程的推動(dòng)，正在迅速提升物業(yè)管理在整個(gè)社會(huì)生活中的地位，并逐步改變著物業(yè)管理的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2002年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 城市已達(dá)50%以上，深圳等城市已超過95%，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬，從業(yè)人員超過230萬。然而，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式卻成為有效規(guī)范各方關(guān)系的滯障，引起大量物業(yè)管理糾紛甚至惡性案件的發(fā)生。這種狀況，正是一年前國務(wù)院頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)的社會(huì)背景�！稐l例》的頒布成為物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)型的一個(gè)里程碑，物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系由傳統(tǒng)上行政化的強(qiáng)制管理與被管理的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降戎黧w之間的契約關(guān)系，從而為確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)提供了基本坐標(biāo)和準(zhǔn)則。然而，從《條例》頒布一年來的實(shí)踐狀況來看，物業(yè)管理中尚有許多認(rèn)識(shí)誤區(qū)有待澄清或強(qiáng)調(diào)，最突出的問題是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系。 　　一、關(guān)于業(yè)主權(quán)利和業(yè)主委員會(huì)角色的定位 　　根據(jù)《條例》的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有選舉業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利并享有被選舉權(quán)，同時(shí)有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。這一權(quán)利被有些學(xué)者解讀為業(yè)主的政治權(quán)利，與憲法所保障的選舉權(quán)與被選舉權(quán)混為一談。這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的權(quán)利和代表業(yè)主利益的業(yè)主大會(huì)以及作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)的地位和權(quán)力，相對(duì)于傳統(tǒng)物業(yè)管理模式下業(yè)主權(quán)利被漠視和私人財(cái)產(chǎn)權(quán)被行政權(quán)力強(qiáng)行侵害的狀況相比，這是一種社會(huì)進(jìn)步。然而，由于這種觀點(diǎn)誤導(dǎo)，在現(xiàn)實(shí)中，有些人將業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利視為應(yīng)該高于物業(yè)公司的權(quán)利，將物業(yè)公司僅僅視為業(yè)主的仆人，這同樣是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下平等民事主體之間法律關(guān)系的一種誤解。 　　“物”業(yè)管理中的各種權(quán)利和義務(wù)都是基于作為這一關(guān)系客體的“物”而產(chǎn)生的。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)都是由業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)(以物權(quán)為核心)派生的，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)則是基于社會(huì)自治的理念而形成的由業(yè)主自主管理與自己財(cái)產(chǎn)和共同財(cái)產(chǎn)相關(guān)的事物而形成的契約性/公約性機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主通過選舉的方式一攬子授權(quán)，按照公約和法律規(guī)定在任期內(nèi)管理涉及全體業(yè)主共同利益的事務(wù)，并協(xié)調(diào)相關(guān)各方的關(guān)系。不過，由于各業(yè)主的利益既有共性又有個(gè)性，業(yè)主委員會(huì)不可能執(zhí)行業(yè)主個(gè)體的意志和代表個(gè)體業(yè)主的利益，因而業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)成立，便在授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地行使權(quán)力/權(quán)利，但按照一定程序接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。 　　二、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間法律關(guān)系的認(rèn)識(shí) 　　在業(yè)主委員會(huì)行使的權(quán)利和職能中有一項(xiàng)重要內(nèi)容，就是代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同。但在這一物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司作為民事主體而成為物業(yè)合同的一方主體毋庸置疑，因?yàn)椤稐l例》明確規(guī)定從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的獨(dú)立的法人。而業(yè)主委員會(huì)是否為這一合同的另一方主體，則是一個(gè)富有爭(zhēng)議的法律問題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)都不是獨(dú)立的法人，業(yè)主委員會(huì)僅僅是作為代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)與物業(yè)公司簽訂合同，不能作為物業(yè)合同的一方當(dāng)事人。然而這種觀點(diǎn)的困境在于，業(yè)主個(gè)體顯然也不是合同的一方當(dāng)事人。那么，物業(yè)合同中的當(dāng)事人除物業(yè)公司之外，另一方當(dāng)事人究竟是誰？不解決這一問題，物業(yè)管理合同在履行過程中就會(huì)出現(xiàn)權(quán)利、義務(wù)主體和內(nèi)容不明確的問題，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)公司也難以獲得應(yīng)有救濟(jì)。 　　筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)合同中的主體地位可以從以下幾個(gè)角度來認(rèn)識(shí)： 　　其一，民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認(rèn)“其他組織”的民事主體地位，然而，這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發(fā)生其他民事關(guān)系。一旦發(fā)生糾紛，個(gè)人合伙、破產(chǎn)清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業(yè)等等經(jīng)濟(jì)組織或社會(huì)組織，只要符合一定的法律要件，都可以作為民事訴訟主體，以自己的名義參加訴訟，解決他們與其他民事主體(或非民事主體)之間的糾紛。這對(duì)于我們理解業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)合同中的實(shí)體地位和訴訟地位提供了一定啟示。 　　其二，代表人訴訟制度。涉及業(yè)主利益的大量民事案件，包括業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與能源供應(yīng)、業(yè)主與其他侵害物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的公民、法人或行政主管機(jī)關(guān)之間的大量糾紛，都可能構(gòu)成通常所說的集團(tuán)訴訟或群體訴訟，適用我國民事訴訟法所規(guī)定的代表人訴訟制度來解決。而在實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)常常成為全體業(yè)主的訴訟代表人———盡管不是當(dāng)然的訴訟代表人———作為獨(dú)立的訴訟主體，按照特殊的法律制度，獨(dú)立于業(yè)主而享有訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)，他們的訴訟結(jié)果對(duì)全體業(yè)主發(fā)生法律效力。這一制度也許能夠支持將業(yè)主委員會(huì)作為相對(duì)獨(dú)立于業(yè)主的實(shí)體而成為物業(yè)合同一方當(dāng)事人的觀點(diǎn)。 　　其三，制度的風(fēng)險(xiǎn)與收益考量。從制度的收益來看，將業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同一方當(dāng)事人，無論對(duì)于物業(yè)公司還是對(duì)于業(yè)主而言，都可以大大降低物業(yè)管理過程中的交易成本，提高溝通、協(xié)調(diào)、管理和糾紛解決的效率，這正是建立業(yè)主委員會(huì)制度的主旨之一；從制度的風(fēng)險(xiǎn)來看，如果說，訴訟法在訴訟代表人制度中為那些不愿意接受參與集團(tuán)訴訟的人們預(yù)留了補(bǔ)救的機(jī)會(huì)(他可以另行起訴)，那么，《條例》通過規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生、權(quán)限和監(jiān)督機(jī)制，也為那些不滿業(yè)主委員會(huì)代表權(quán)的業(yè)主留下了足夠的救濟(jì)空間。 　　最后，無論是否承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理合同中作為獨(dú)立主體的身份，都不能改變這一事實(shí)，即，在這一合同關(guān)系中，物業(yè)公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的民事主體，他們財(cái)產(chǎn)權(quán)利(政治權(quán)利是另一范疇)都與作為公民的業(yè)主以及他們的利益代表機(jī)構(gòu)一樣，受憲法、法律和合同的保護(hù)，享有獨(dú)立的企業(yè)人格和財(cái)產(chǎn)利益。他們是與業(yè)主平等地依法享有合同約定的權(quán)利并履行合同義務(wù)。《條例》賦予業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督權(quán)和否決權(quán)，并非憑借其凌駕于物業(yè)公司之上的管理者地位，而是基于合同的平等主體身份，行使監(jiān)督合同履行的權(quán)利。

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