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關于涉及建設用地的有關法律問題 論文
建設用地涉及諸多法律問題，因專業(yè)性強且散見于各種法律、法規(guī)和規(guī)章的條文之中，為行政機關的宏觀管理和依法行政帶來不便。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，建設用地糾紛會大量出現(xiàn)。因此，通俗而又系統(tǒng)地分析涉及建設用地的有關法律問題顯得尤為重要。
一、建設用地的依據(jù)——規(guī)劃和“三證”
1、規(guī)劃
省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是省、自治區(qū)人民政府為實現(xiàn)一定時期內國民經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，協(xié)調省域內各城鎮(zhèn)發(fā)展，保護各類自然資源和人文資源，綜合安排空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。建設部關于加強省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃實施工作的通知要求，省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃未在限期內完成的省、自治區(qū)，不得進行各省、自治區(qū)的城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的修編。這表明城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的制定要以省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù)并與之相協(xié)調，當然確因經(jīng)濟社會發(fā)展需要，城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃與省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃不一致的，可以適時調整省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。
一般而言，城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是以省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù)，而城市詳細規(guī)劃、農村集鎮(zhèn)規(guī)劃又分別是城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的細化且更具有可操作性。這些不同位階的規(guī)劃不僅編制和實施主體、審批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位階的規(guī)劃非因特殊情況在一定期間內不得與上位階的規(guī)劃相抵觸。所有不同位階的規(guī)劃均為建設用地的基本依據(jù)，也就是說，不符合規(guī)劃要求，不在規(guī)劃范圍的不得不申請建設用地。
應當說明的是，第一，縣級市的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的組成部分；第二，我國規(guī)劃法只對規(guī)劃區(qū)內的建設行為進行調整；第三，涉及規(guī)劃區(qū)以外的如省道拓寬建設用地依據(jù)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中關于全省交通規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的具體要求和相關法律，涉及規(guī)劃區(qū)外如鄉(xiāng)村公共設施等依據(jù)城市總體規(guī)劃、農村集鎮(zhèn)規(guī)劃和相關法律。
2、“三證”
建設用地規(guī)劃許可證 在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要用申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。
建設用地批準證明（批準文件） 建設單位或個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準行文后，由土地管理部門劃拔土地。
建設工程規(guī)劃許可證 在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
“三證”是建設用地合法化和開工建設的必備要件。凡在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，已占用土地由政府責令退回；凡在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，屬違章建筑，予以處罰。
二、建設用地的前提——土地的征用和申請取得
1、征為國有土地
土地的權屬分為國家所有和集體所有兩種。任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，因此屬集體所有的土地的，須先征用為國有，使農用土地轉為建設用地。在批準權限上，一是省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程、大型項目和國務院批準的建設項目涉及農用地轉為建設用地的由國務院批準；另外征用基本農田，或者基本農田以外的耕地超過三十五公頃的，或者其他土地超過七十公頃的也由國務院批準；二是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準，在已批
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