本案房屋認(rèn)購(gòu)定金是否應(yīng)返還

　　被告富河公司系“天賜良園”樓盤(pán)（位于北京市通州區(qū)鄧家窯村）的開(kāi)發(fā)商。2000年2月，富河公司委托德高公司銷(xiāo)售“天賜良園”的房屋。5月17日呂敏決定購(gòu)買(mǎi)19號(hào)樓的132室。次日呂敏到德高公司交納定金10000元，德高公司給呂敏出具了收據(jù)，呂敏在房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)單上簽字。房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)單上除寫(xiě)明呂敏所要購(gòu)買(mǎi)的房號(hào)、面積、售價(jià)、首付款、簽約時(shí)間外，還注明“簽訂本認(rèn)購(gòu)單后應(yīng)攜相關(guān)證件按時(shí)至指定地點(diǎn)辦理簽約，否則視為放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)，客戶所支付定金不予退還”及“定金不退”字樣。5月23日，呂敏與德高公司洽談房屋買(mǎi)賣(mài)合同的具體內(nèi)容。洽談中，呂敏要求在合同書(shū)中注明買(mǎi)方有權(quán)在所購(gòu)房屋的南、北臥室外墻安裝空調(diào)室外機(jī)。但德高公司以此項(xiàng)要求可能會(huì)造成樓房外觀不美觀、給其他業(yè)主帶來(lái)不便等為由予以拒絕。故雙方未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　呂敏訴至法院稱：雙方?jīng)]有簽訂合同的原因過(guò)錯(cuò)在被告，故要求被告德高公司應(yīng)雙倍返還定金。又因德高公司系富河公司的代理銷(xiāo)售商，委托授權(quán)不明確，故富河公司應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，德高公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任。

　　審理結(jié)果：

　　通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后判決被告北京富河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司返還原告呂敏定金人民幣一萬(wàn)元，被告北京德高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任；駁回原告呂敏的其他訴訟請(qǐng)求。

　　評(píng)析：

　　本案涉及三個(gè)法律問(wèn)題：1、原告呂敏所付10 000元款項(xiàng)的法律性質(zhì)；2、未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人雙方是否有過(guò)錯(cuò)；3、富河公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　1、原告呂敏交給被告德高公司的10 000元系立約定金。

　　定金是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)、或訂立后、履行前，按照合同標(biāo)的的一定比例，預(yù)先給付當(dāng)事人的金錢(qián)，屬于擔(dān)保的一種形式。如果接受定金一方不履行約定的義務(wù)，要返還給交付定金一方雙倍定金，如果交付定金一方不履行約定的義務(wù)，無(wú)權(quán)要求返還定金。

　　立約定金是指當(dāng)事人為保證以后正式訂立合同而專(zhuān)門(mén)設(shè)立的定金。此種定金不是合同成立的要件，也不是為了證明合同的成立而產(chǎn)生，而是為了保證在今后訂立合同。在交付定金以后，如果一方不愿意與對(duì)方訂立合同，就應(yīng)接受定金罰則的制裁。我國(guó)合同法第一百一十五條、擔(dān)保法第八十九條是關(guān)于定金的規(guī)定，對(duì)此規(guī)定法律界一般認(rèn)為是兼有違約定金和證約定金的性質(zhì)。最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法的若干問(wèn)題的解釋中第一百一十五條規(guī)定“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！北景竻蚊艨捶亢笙虻赂吖�司交付了定金，在德高公司提供的房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)單上簽了字，房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)單中注明“簽訂本認(rèn)購(gòu)單后應(yīng)攜帶相關(guān)證件按時(shí)至指定地點(diǎn)辦理簽約，否則視為放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)，客戶所支付的定金不予退還�！焙汀岸ń鸩煌恕弊謽�。

　　筆者認(rèn)為房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)單是呂敏和德高公司（代表的富河公司）為今后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而達(dá)成的一種房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，簽署此單據(jù)后，德高公司作為代理銷(xiāo)售商在呂敏和富河公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前不能再向其他人推薦購(gòu)買(mǎi)此房，同時(shí)富河公司在和呂敏簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前也不得與他人簽訂以此房為合同標(biāo)的物的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而呂敏也應(yīng)當(dāng)有和德高公司洽談合同內(nèi)容、簽訂合同的義務(wù)。呂敏在簽署了房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)單時(shí)交付德高公司

　　10000元定金，此款依據(jù)房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)單的內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定為是呂敏與德高公司為保證呂敏和富河公司在今后建立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而交付的，是一種為保證今后能夠建立合同關(guān)系的定金，符合最高院關(guān)于擔(dān)保法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定。立約定金系對(duì)雙方所享有的信賴?yán)�益的�?dān)保，其法律效果是促使雙方善意履行洽談合同，進(jìn)而最終簽定合同的義務(wù)。但鑒于認(rèn)購(gòu)書(shū)未涵蓋房屋買(mǎi)賣(mài)合同的全部基本條款，故認(rèn)購(gòu)行為并不妨礙雙方對(duì)合同條款達(dá)成合意，只要雙方善意履行了合同洽談義務(wù)，即使未最終達(dá)成合意，立約定金罰責(zé)也不發(fā)生作用，除非能明確認(rèn)定一方行為系非善意的拒絕簽約。

　　2、呂敏與富河公司未能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，呂敏、德高公司、富河公司對(duì)此均無(wú)過(guò)錯(cuò)。

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