未辦房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效

    1995年10月10日，A與B簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議約定：A自愿將其坐落于某居委會(huì)的142平方米二層6間樓房（土地使用面積168平方米），作價(jià)128000 元出售給B.B于簽訂協(xié)議之日預(yù)付房款60000元，余款68000元于同年11月10日前A交付房屋時(shí)一次性支付。A承諾在一月內(nèi)協(xié)議B辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，B按約付清了房款，A也交付了房屋。此后，B按約付清了房款，A也交付了房屋。此后，B因交通事故住院治療4月余，1996年4月，B要求A辦理房屋過(guò)戶手續(xù)遭A拒絕，A于同年5月10日訴至法院，要求法院判令B歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。

    一審判決認(rèn)定：

    買(mǎi)賣(mài)城市和有房屋買(mǎi)賣(mài)雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，A與B雖然房款兩清，但未根據(jù)《城市房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為系無(wú)效的民事行為。為此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第五項(xiàng)、第七項(xiàng)及國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條之規(guī)定，判決A與B房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，B在30日將房屋歸還A，A退還B房款128000元。B在法定期間提出上訴。

    二審判決認(rèn)定：

    A與B之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方的真實(shí)意識(shí)表示，且已實(shí)際履行，該房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是有效協(xié)議。A因房?jī)r(jià)上漲反悔要求B退房的訴訟請(qǐng)求不予支持。原審法院判決以AB雙方未辦理房屋變更登記，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效適用法院不當(dāng)。為此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條之規(guī)定，判決撤銷(xiāo)原審判決。A與B房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，A應(yīng)于判決生效三十日內(nèi)提交有效證件協(xié)助B辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

    點(diǎn)評(píng)：

    本案A與B訴爭(zhēng)的案件事實(shí)清楚，焦點(diǎn)是雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是否有效。這也是一、二審判決作出相反判決結(jié)果的關(guān)鍵所在。司法實(shí)踐中常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同行為是負(fù)法律行為，不辦理房屋變更過(guò)戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定，是無(wú)效民事行為。但這種認(rèn)識(shí)是有失偏頗的。

    我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)房屋雙方應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。該條例的規(guī)定體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督和管理，以確保交易的安全，防止房屋交易中的偷稅行為。但這并不意味著未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議即屆滿無(wú)效民事行為。一九八四年八月三十日最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。此后，一九九三年十一月二十四日最高人民法院法發(fā)（1993）37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。A與B之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，且已房款兩清，A拒絕協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，侵害了B的合法權(quán)益。二審法院根據(jù)《民法通則》及相關(guān)司法解釋?zhuān)�判決A和B 房屋協(xié)議有效予以改判是正確的。

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