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預(yù)售的商品房能否進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全
案情：張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）簽訂商品房預(yù)售合同。依據(jù)合同，張某于工程竣工前已分期將購房款10余萬元全部支付給了開發(fā)公司，工程竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)公司將與張某在合同中約定好具體位置的房屋交給張某占用、使用。后開發(fā)公司以自己的名義對整個工程辦理了整體房產(chǎn)證。在張某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)期間，因開發(fā)公司拖欠某工廠的債務(wù)2萬元被工廠訴至法院，并向法院提出了財(cái)產(chǎn)保全的申請，請求法院凍結(jié)開發(fā)公司銀行帳戶存款2萬元，或查封起同等價值的財(cái)物。根據(jù)工廠的申請，法院裁定查封了張某已占有、使用的房屋的一部分并向房產(chǎn)管理部門出具了協(xié)助通知書，要求房產(chǎn)管理部門協(xié)助不予辦理被查封部分的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
張某得知這一情況后，即以案外人的身份，向法院提出了執(zhí)行異議，認(rèn)為法院執(zhí)行財(cái)產(chǎn)保全的裁定，不應(yīng)查封正在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)中的財(cái)產(chǎn)，要求法院解除所查封的房屋。
點(diǎn)評：張某的請求是否合法，法院以其所查封的房屋是否應(yīng)該予以解除，有兩種意見。
一種意見認(rèn)為，張某的要求不成立。如果工廠的債權(quán)得到法院確認(rèn)后，應(yīng)將所查封的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，所賣價款將用于償還開發(fā)公司所欠工廠欠款。至于張某由此所遭受的損失，應(yīng)由張某向開發(fā)公司要求賠償。理由是，房屋的買賣，必須以產(chǎn)權(quán)的過戶為標(biāo)志，在該房屋過戶給張某之前，張某還尚未取得該房屋的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，人民法院依法查封該房屋是正確的。
另一種意見認(rèn)為，法院應(yīng)對張某的執(zhí)行異議進(jìn)行全面審查，如果開發(fā)公司不存在故意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，逃避債務(wù)的情形，且張某的異議屬實(shí)的情況下，應(yīng)根據(jù)《民事訴訟法》第一百四十條第一款第（十一）項(xiàng)的規(guī)定，裁定解除查封。
理由有以下二點(diǎn)。第一，《合同法》第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效�！彼^合同生效，是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了一定的法律拘束力，也就是通常所說的法律效力。張某與開發(fā)公司簽訂的商品房預(yù)售合同是否具有法律效力。能否得到法律的保護(hù)，關(guān)鍵是要看合同是否已經(jīng)生效。最高人民法院在《關(guān)于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第9條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理的批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。目前，我國有關(guān)商品房預(yù)售法律、法規(guī)及規(guī)章當(dāng)中，除了建設(shè)部指定的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定了：“預(yù)售的商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)”外，均沒有“合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效”的規(guī)定。由此可以認(rèn)為，張某與開發(fā)公司所簽訂商品房預(yù)售合同已生效了的合同。已發(fā)生法律效力的合同，當(dāng)然要受到法律的保護(hù)，法律保護(hù)的實(shí)質(zhì)就是確保合同的完全履行。而法院將合法、有效的合同所涉及的標(biāo)的物，在合同正常履行過程中，對該標(biāo)的物查封并轉(zhuǎn)移給合同之外的第三人的做法直接侵犯了合同當(dāng)事人的合法取得財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。
第二，工廠作為開發(fā)公司的債權(quán)人，進(jìn)入訴訟程序后向人民法院申請財(cái)產(chǎn)保全，其目的是使將來法院的判決不致于出現(xiàn)難以執(zhí)行的局面，而法院裁定查封該房屋的目的，很顯然是要將所查封的房屋用于清償開發(fā)公司所欠工廠的債務(wù)。雖然工廠的財(cái)產(chǎn)保全的申請和人民法院的查封裁定都是在法定程序中進(jìn)行的，但是，如果用該房屋來滿足工廠實(shí)現(xiàn)債權(quán)的要求，那么必將與張某和開發(fā)公司簽訂的合法、有效的合同全面履行發(fā)生沖突。由此，就引出一個優(yōu)先權(quán)的問題，張某與開發(fā)公司的合同標(biāo)的物，是在合同中具有特殊約定的特定物，針對這一特定的房屋權(quán)，張某與開發(fā)公司簽訂預(yù)售合同并履行付款義務(wù)之后，即對該房屋設(shè)定的物權(quán)。而工廠與開發(fā)公司之間權(quán)是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，從民法理論來講，物權(quán)應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)。盡管工廠將自己的債權(quán)也通過財(cái)產(chǎn)保全的方式設(shè)定在了這一特定的房屋上，但是先設(shè)定的物權(quán)也優(yōu)先于后設(shè)定的物權(quán)。
筆者認(rèn)為，第
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