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枝江市金屬材料公司訴鄭吉明未按其通知的期限交款喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)租賃到期后返還房屋案
原告:枝江市金屬材料公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)金屬公司)。被告:鄭吉明,男,35歲,個(gè)體工商戶(hù)。
金屬公司與鄭吉明于1997年6月10日簽訂了一份《房屋出租合同》。雙方約定:金屬公司將其座落在枝江市馬店鎮(zhèn)迎賓大道79號(hào)臨街營(yíng)業(yè)用房(從左至右第三套)租給鄭吉明使用,每月租金600元,租賃期從1997年6月10日至1997年12月10日。1997年10月9日,金屬公司對(duì)鄭吉明第11戶(hù)承租人發(fā)出《購(gòu)房通知書(shū)》,載明各承租戶(hù)若想購(gòu)買(mǎi)承租房屋,必須于1997年10月31日前交清16.5萬(wàn)元購(gòu)房款,逾期交付即視為放棄購(gòu)房。同日,金屬公司將該通知書(shū)送給鄭吉明之妻簽收,但其妻對(duì)是否購(gòu)房未作明確表示。1997年11月20日,鄭吉明到金屬公司去交購(gòu)房款,金屬公司以超過(guò)通知書(shū)規(guī)定購(gòu)房時(shí)間為由拒收,并告知該房已于1997年11月2日賣(mài)給了楊以清。租賃到期后,鄭吉明一直占據(jù)該房并交納房屋租金至1998年2月,金屬公司也收取了租金。
1998年2月23日,原告金屬公司向枝江市人民法院起訴稱(chēng):我公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后,不愿與鄭吉明續(xù)簽租賃合同,現(xiàn)鄭吉明一直占據(jù)該房拒不搬出,損害了我公司合法權(quán)益。請(qǐng)求人民法院判令鄭吉明搬出承租房屋,付清房屋使用費(fèi),并賠償我公司不能按期交付買(mǎi)主房屋的經(jīng)濟(jì)損失8910元。
鄭吉明答辯稱(chēng):我沒(méi)有承諾金屬公司于1997年10月9日發(fā)出的《購(gòu)房通知》,該《購(gòu)房通知》沒(méi)有法律效力,我作為房屋承租戶(hù)應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),對(duì)方在我享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)期間將該房賣(mài)與他人,侵犯了我的合法權(quán)利。反訴請(qǐng)求法院確認(rèn)金屬公司將該房賣(mài)與他人的行為無(wú)效,判令金屬公司與我確立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,并賠償我停業(yè)期間的經(jīng)濟(jì)損失2700元。
金屬公司對(duì)鄭吉明的反訴答辯稱(chēng):對(duì)方原來(lái)雖享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但未在我公司《通知》規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交付購(gòu)房款,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已喪失。請(qǐng)求人民法院駁回對(duì)方的反訴請(qǐng)求。
「審判」
枝江市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:金屬公司與鄭吉明簽訂的《房屋租賃合同》到期后,金屬公司不同意再與鄭吉明續(xù)簽租賃合同,依法應(yīng)予準(zhǔn)許。金屬公司發(fā)出的《購(gòu)房通知》是合法有效的。鄭吉明未在《通知》規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交付購(gòu)房款,應(yīng)視為其對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的放棄。鄭吉明現(xiàn)提起反訴,要求確認(rèn)金屬公司與他人房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不成立的訴訟請(qǐng)求,不能予以支持。由于金屬公司已收取了鄭吉明1998年2月份以前的所有房租,視為其同意鄭吉明租用該房至1998年2月,F(xiàn)金屬公司要求鄭吉明賠償其不能于1997年11月2日交付他人房屋至1998年2月23日起訴前的經(jīng)濟(jì)損失8910元的訴訟請(qǐng)求,不能予以支持。鄭吉明反訴要求金屬公司賠償停業(yè)期間的經(jīng)濟(jì)損失2700元屬于自行擴(kuò)大的損失,也不能予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十四條和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十條之規(guī)定,該院于1998年6月25日判決如下:
一、本訴被告鄭吉明將承租房退還本訴原告金屬公司,并按每月600元的標(biāo)準(zhǔn)付清房屋使用費(fèi)(從1998年3月1日始至搬出承租房時(shí)止)。
二、駁回反訴原告鄭吉明的訴訟請(qǐng)求。
宣判后,鄭吉明不服該判決,向宜昌市中級(jí)人民法院提起上訴。稱(chēng):金屬公司于1997年10月9日發(fā)出《通知》只能視為要求解除原租賃合同的要約,其對(duì)該要約并未承諾,因此雙方仍應(yīng)履行原租賃合同至1997年12月10日止。一審法院確認(rèn)該通知合法有效不妥。另外,其在1997年10月9日收到金屬公司《購(gòu)房通知》后,于1997年11月20日到金屬公司交付購(gòu)房款,按照法律規(guī)定此時(shí)其仍享有對(duì)該房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但金屬公司卻在1997年11月2日將該房賣(mài)與他人,違反了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律規(guī)定,該房屋買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的,應(yīng)予撤銷(xiāo)。請(qǐng)求二審法院確認(rèn)其與金屬公司的房屋買(mǎi)賣(mài)行為成立,并判令金屬公司購(gòu)償其經(jīng)濟(jì)損失2700元。
金屬公司未提出書(shū)面答辯。
宜昌市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:金屬公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后,金屬公司不同意與鄭吉明續(xù)簽租賃合同應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,鄭吉明現(xiàn)應(yīng)搬出承租房,并給付占用房屋期間的占用費(fèi)。鄭吉明收到金屬公司的《購(gòu)房通知》后,其并沒(méi)有明確表示放棄購(gòu)房權(quán)利。金屬公司將該房出售給他人的行為違反了最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條之規(guī)定,屬無(wú)效
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