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關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
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某市某街道50號(hào)居民程某曾于1994年8月初，將自己繼承的位于本市中南大街20 號(hào)的4間房屋租給魏某使用，每月租金400元。1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民幣3萬(wàn)余元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2萬(wàn)元。 1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又無(wú)力支付醫(yī)藥費(fèi)，遂決定將租給魏某的4間房屋賣(mài)給丁某。雙方在協(xié)商中，程某提出因其常常得到丁某幫助，特別是在妻子住院時(shí)丁某湊齊2萬(wàn)元借給他，未要求利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣(mài)給丁某，后雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商決定以4萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓此4間房屋，同年8月10 日，雙方到房屋部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某騰出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋。雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，丁某遂于同年9月10日向法院起訴，要求魏某騰出房屋。魏某提出異議，認(rèn)為程某和丁某侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此其買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。
�。ǘ⿲�(duì)本案的不同觀點(diǎn)
本案在審理中法院存在幾種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：既然程某已將房屋轉(zhuǎn)讓給丁某，丁某作為該房屋的合法所有人，有權(quán)要求魏某騰出其租用房屋。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為；程某在將該房轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先征求魏某意見(jiàn)，看魏某是否愿意購(gòu)買(mǎi)。由于程某未通知魏某，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為確已侵害魏某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此程某與丁某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是無(wú)效的。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：程某雖將該房屋轉(zhuǎn)讓給了丁某，但按照“買(mǎi)賣(mài)不得擊破租賃”的規(guī)則，房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)不應(yīng)當(dāng)影響租賃關(guān)系。丁某作為新的所有人，無(wú)權(quán)要求魏某搬房。 （三）作者的觀點(diǎn)
討論本案需要討論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！薄逗贤ā返�230條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利�！边@就明確確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能屬于特定人享有，具有一定的專(zhuān)屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當(dāng)然，承租人并不能在任何情況下都可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有在特定法律事實(shí)出現(xiàn)，即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時(shí)，他才能實(shí)際行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
從本案來(lái)看，魏某承租了程某的房屋，其作為承租人在程某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。程某將其已租給魏某使用的4間房屋轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，并沒(méi)有提前通知承租人，那么程某和丁某之間雖辦理了登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，其買(mǎi)賣(mài)行為是否有效，丁某是否享有對(duì)該房屋的所有權(quán)，值得探討。為便于分析，先就以下幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行討論：
1.程某是否侵害了魏某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱(chēng)為“先買(mǎi)權(quán)”，是特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！备鶕�(jù)這一規(guī)定，程某在將房屋轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月通知魏某，由魏某考慮是否購(gòu)買(mǎi)該房屋。這三個(gè)月時(shí)間是魏某行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的時(shí)間，如果超過(guò)三個(gè)月，魏某未提出購(gòu)買(mǎi)，則其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)終止，魏某以后也不得再提出購(gòu)買(mǎi)。因此，只要程某在賣(mài)房三個(gè)月前未通知魏某，未征詢(xún)魏某是否購(gòu)買(mǎi)房屋的意見(jiàn)，則構(gòu)成對(duì)其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵害。由于僅僅只是出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)及在三個(gè)月內(nèi)不得將房
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