租賃樓房一部分是否有優(yōu)先購買權

    甲有一幢三層的樓房，其中一層為店面，二三層為住房，店面和住房相對獨立。2000年12月5日，甲將店面出租給乙，租期從2001年1月1日至2002年12月31日。2000年12月20日，甲將三層無償借給其弟丙使用，二層由甲自住。2001年8月15日，甲在乙不知曉的情形下，將該幢樓房賣給丙，并辦理了該房屋的轉讓手續(xù)。2003年1月1日，丙通知乙搬遷。乙訴至法院，請求確認其優(yōu)先購買權，并要求購買其所承租的店面。

    分歧意見：

    乙是否享有購買其所承租店面的優(yōu)先購買權，存在三種不同意見。

    第一種意見認為，乙享有優(yōu)先購買權，有權購買其所承租的店面�！逗贤�法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利�！币虼�，乙依法享有對店面部分的優(yōu)先購買權。

    第二種意見認為，乙享有優(yōu)先購買權，但不能請求購買其承租的店面。理由是：乙和丙均是該幢房屋的承租人，均享有優(yōu)先購買權，但乙的承租時間早于丙，系有償承租，其所承租的店面部分價值高于丙所承租的三層住房，因此該房應當優(yōu)先由乙購買。但是該幢房屋只有一個產權憑證，且只有保持其完整性才有更大的使用價值，因此甲有權將其整體出賣。所以，乙沒有權利請求單獨購買其承租的店面。

    第三種意見認為，乙不享有優(yōu)先購買權。由于乙租賃的房屋是該幢房屋的一部分，而甲出賣的是整幢房屋，乙不具有對整幢房屋的優(yōu)先購買權，乙不能要求甲分層出賣，影響出租人對房屋整體出賣的處分權，因而乙無權以優(yōu)先購買權請求購買其承租的店面。

    評析：筆者認為，乙不具有對整幢樓房或該樓房一層店面的優(yōu)先購買權。理由如下：

    《合同法》第二百三十條規(guī)定中的“同等條件”應當是指承租人或其他人購買承租房屋時的購買條件，而不包含承租人承租房屋的情況。

    甲向丙“無償出租”房屋行為并不是《合同法》中的“租賃行為”，實際上是一種出借行為，而在借住房屋的情況下其是否有購買房屋的優(yōu)先權在我國法律中并沒有相應的規(guī)定。因此，丙的借住房屋行為不能產生房屋優(yōu)先購買權的問題，也就談不到數(shù)個優(yōu)先購買權的問題。假如有兩個人共同租賃一幢樓房，那么兩人應共同享有優(yōu)先購買權，若兩人均想購買該樓房，兩人之間可以進行競價取得優(yōu)先購買房屋的權利。

    優(yōu)先購買權所指向的對象只能是租賃房屋，而不能是租賃房屋以外的其他房屋。本案中，由于乙承租的只是甲所有的樓房的一部分，按民法理論，租賃某物的一部分由此而產生的對該物一部分的優(yōu)先購買權不能及于物的全部，因此乙不能對甲的該幢樓房主張優(yōu)先購買權。

    甲對其樓房享有所有權，即可以占有、使用、收益和處分該樓房，當然有整體出售的權利。那么乙是否可以主張對該幢樓房一層店面的優(yōu)先購買權呢？筆者認為，這就要看該層店面是否有單獨的房產證和該部分房屋是否具有事實上的可分性。如果該層店面有單獨的房產證，從法律上來說該部分房屋就是一個獨立的物，是可以單獨處分的，那么乙對該店面就應具有優(yōu)先購買權，可以據(jù)此對甲整體出售房屋的權利提出抗辯，要求甲將該部分房屋單獨出售。如果該層店面并無單獨的房產證，但是具有事實上的可分性，比如樓房中的各個單元房實際上是給不同的人居住使用的，那么，租賃其中一個單元房的人就可以主張對該單元房的優(yōu)先購買權。而在本案中，三層樓房是一個整體，從法律上認為該幢房屋是一個獨立的物，而該層店面僅是其一部分，與其他部分不具有事實上的可分性（雖然各層功能可獨立使用，但與各個單元房之間的關系并不相同），所以乙不能要求甲將該層房屋分開出售，破壞該物的完整

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