期房轉(zhuǎn)讓法律問題思考

　　一、期房轉(zhuǎn)讓的概念

　　期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。本文所說的期房轉(zhuǎn)讓的期間還包括至購房者辦理好房產(chǎn)證（小產(chǎn)證）之前，這一段期間購房者把房屋再次轉(zhuǎn)讓的行為。

　　二、期房轉(zhuǎn)讓的合法性分析

　　期房轉(zhuǎn)讓使得一部分投資商在短期內(nèi)獲得利益從而帶動了房產(chǎn)市場的發(fā)展，但由于一些投資客的投機(jī)也擾亂了整個房地產(chǎn)市場秩序，引起了購房市民的恐慌，產(chǎn)生了負(fù)面影響。因此一些地方相繼出臺了期房限制轉(zhuǎn)讓的政策，那么期房轉(zhuǎn)讓究竟是否合法呢？

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓�！薄Ｎ覈�合同法第五十二條的第五項(xiàng)也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同是無效的合同，而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是全國人民代表大會常務(wù)委員會通過的，是屬于法的效力等級中的法律。按照邏輯推理期房轉(zhuǎn)讓也就自然無效。但是按照這樣的邏輯思路就會得出《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是一部自相矛盾法律的結(jié)論，因?yàn)樵摲ǖ谒氖�四條規(guī)定商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ㄒ唬┮呀桓度�部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

　�。ǘ�）待有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　�。ㄈ�）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

　�。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　這就是說該法第四十四條的規(guī)定是允許在建過程中的房屋（沒有房地產(chǎn)權(quán)證）進(jìn)行交易的，這豈不是自相矛盾嗎？在現(xiàn)實(shí)生活中也有同樣的困惑，因?yàn)槠诜磕懿荒苜I賣不同的地方政策又各不相同，有的地方允許而有的地方又不允許（如南京、上海等）。其實(shí)期房轉(zhuǎn)讓問題在1995年1月1日生效實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中就已經(jīng)作出了規(guī)定，只不過是一個授權(quán)性規(guī)定而已。該法第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的末竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定�！�。但時至今日，近十年的時間國務(wù)院也沒有出臺這方面的規(guī)定，致使至今還沒有一部全國性的行政法規(guī)來操作期房買賣問題。這不能不說是我國立法的滯后，但從《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的本意來看是準(zhǔn)許期房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權(quán)給國務(wù)院來具體實(shí)施而已。根據(jù)法理學(xué)的一般原理，只要是法律和行政法規(guī)沒有禁止的，公民便可

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