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德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的演進(jìn)史：從保全抵押權(quán)到流通抵押權(quán)
從抵押權(quán)的發(fā)展上看，抵押權(quán)經(jīng)歷了由保全抵押權(quán)而流通抵押權(quán)的發(fā)展歷程。所謂保全抵押權(quán)，指專以債權(quán)的擔(dān)保為目的，而不期其流通的抵押權(quán)；所謂流通抵押權(quán)，又稱投資抵押權(quán)，指用作收回投資的手段，以期流通安全與確實(shí)的抵押權(quán)。流通抵押權(quán)，是較保全抵押權(quán)層次更高、運(yùn)動(dòng)形式及所涉及的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系更趨復(fù)雜的一種抵押權(quán)。一般認(rèn)為，抵押權(quán)之由保全抵押權(quán)進(jìn)到流通抵押權(quán)，既是抵押權(quán)本身運(yùn)動(dòng)的結(jié)果，也是人類法律文明在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)領(lǐng)域所孜孜追求的抵押權(quán)的現(xiàn)代化理想的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)代各國(guó)，流通抵押權(quán)之于立法上得到了完善建立、實(shí)務(wù)上獲得了廣泛運(yùn)用的，是以德國(guó)、瑞士為代表的操德語(yǔ)，即所謂的德意志法系國(guó)家。在這些國(guó)家，其不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)歷時(shí)上百年的發(fā)展，如今已然走過(guò)了保全抵押權(quán)的階段而建立起了適合于本國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的、完善的流通抵押權(quán)體系，從而完成了由保全抵押權(quán)進(jìn)到流通抵押權(quán)的歷程。@應(yīng)當(dāng)注意的是，所謂由保全抵押權(quán)進(jìn)到流通抵押權(quán)，并不是指完全擯棄保全抵押權(quán)而只規(guī)定流通抵押權(quán)，而是指建立流通抵押權(quán)與保全抵押權(quán)并行的抵押權(quán)體系。$這一現(xiàn)象引起了各國(guó)民法學(xué)者的廣泛注意，一些國(guó)家的民法學(xué)者懷抱借鑒的目的抑或出于純粹的學(xué)術(shù)興趣不遺余力地研究它、解釋它、闡發(fā)它，在這方面，如所周知，當(dāng)以日本學(xué)者所做出的努力最值稱道。
我國(guó)自1929年—1930年國(guó)民政府頒行中華民國(guó)民法以來(lái)，立法上向來(lái)只有保全抵押權(quán)制度。1949年新中國(guó)成立至1986年代，我國(guó)雖未通過(guò)制定民法典而建立起完善的抵押權(quán)體系，但社會(huì)生活中實(shí)際存在的抵押權(quán)，以及1986年通過(guò)的民法通則和1995年擔(dān)保法所規(guī)定的抵押權(quán)，性質(zhì)上也都屬于保全抵押權(quán)。我國(guó)現(xiàn)今制定物權(quán)法，關(guān)于抵押權(quán)，是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)堅(jiān)持保全抵押權(quán)的立法方向，還是應(yīng)當(dāng)變更現(xiàn)行立法主義而改采流通抵押權(quán)，抑或建立保全抵押權(quán)與流通抵押權(quán)并行的體系，毋庸置疑是一個(gè)重要的立法政策問(wèn)題。鑒于這一問(wèn)題的重要性及我國(guó)現(xiàn)今正值如火如荼的物權(quán)立法運(yùn)動(dòng)興起之時(shí)，不言而喻，對(duì)于德意志法系的代表的德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)由保全抵押權(quán)進(jìn)到流通抵押權(quán)的演進(jìn)歷程加以考察，當(dāng)有著重要的啟迪、思考與比較借鑒的意義。
第一部分 德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)（土地?fù)?dān)保權(quán)）發(fā)展史的素描（一）
——繼受羅馬法以前的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)與普通法時(shí)期的抵押權(quán)
在德國(guó)民法上，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)也稱“土地?fù)?dān)保權(quán)”，德文為Gundpfandrecht，指“由特定的土地受特定金額的支付的權(quán)利”，性質(zhì)上屬于權(quán)利人對(duì)土地的非占有擔(dān)保權(quán)、物權(quán)的換價(jià)權(quán)和優(yōu)先權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)，德國(guó)民法典規(guī)定了三種：抵押權(quán)、土地債務(wù)和定期金土地債務(wù)。這些不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)，實(shí)行公示、公信原則，特定原則，順位（次序）確定原則和獨(dú)立原則，被認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)發(fā)展的頂峰 .
但在法制史上，德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)尤其是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)并未從一開(kāi)始就形成今天這樣的格局，其形成為現(xiàn)今這樣的格局，乃經(jīng)歷了一個(gè)比較悠長(zhǎng)的過(guò)程。通說(shuō)認(rèn)為，公元13世紀(jì)以前，即近代以前的德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)，是以支配不動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值為目的的擔(dān)保權(quán)，稱為不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)；其后，隨著商品經(jīng)濟(jì)的次第發(fā)達(dá)，以支配不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值為目的的抵押權(quán)應(yīng)運(yùn)而生，該抵押權(quán)因?qū)Ｓ糜谕恋厮腥酥蛩私栀J金錢的擔(dān)保，故稱為保全抵押權(quán)（大約在18世紀(jì)前）。再往后，隨著德國(guó)資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，抵押權(quán)的機(jī)能開(kāi)始移向貨幣所有人的金錢投資（即作為誘導(dǎo)債權(quán)成立的一種手段，是資本家投資和不動(dòng)產(chǎn)所有人獲得資金的媒介），學(xué)說(shuō)稱為流通抵押權(quán)或投資抵押權(quán)。該流通抵押權(quán)或投資抵押權(quán)，是現(xiàn)今德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的主流，占據(jù)重要地位，值得注意。
一、繼受羅馬法以前的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)
�。ㄒ唬┎粍�(dòng)產(chǎn)質(zhì)（古質(zhì)）
中世紀(jì)末期歐陸城市興起以前的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)關(guān)系，并不是一種近代私法意義的純粹的平等主體間的關(guān)系，而是以教會(huì)為一方當(dāng)事人的教會(huì)法上的關(guān)系、授封者和受封者間的封建關(guān)系、封建領(lǐng)主與農(nóng)奴間的莊園法上的關(guān)系，以及以帝國(guó)或領(lǐng)邦為一方當(dāng)事人的國(guó)法上的關(guān)系，等等 .而且中世紀(jì)時(shí)的法秩序，也是與近代交易的法秩序相左的，即它是利用的法秩序。該利用的法
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