我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀分析論文
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起到保障和促進(jìn)作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系還存在稅收政策不統(tǒng)一、稅制結(jié)構(gòu)不合理、稅收級(jí)次分配不夠合理、稅收征管的配套措施不完善和征稅范圍過于狹窄等問題，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞:稅收 房地產(chǎn) 問題
目前，我國(guó)已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。
房地產(chǎn)稅收在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，完善稅制、保護(hù)和合理使用土地資源等方面發(fā)揮了積極作用。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系還存在稅收政策不統(tǒng)一、稅制結(jié)構(gòu)不合理、稅收級(jí)次分配不夠合理、稅收征管的配套措施不完善和征稅范圍過于狹窄等問題，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
一、我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅收體系
我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面稅收主要分為房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)收益稅、房地產(chǎn)資源稅、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅、房地產(chǎn)行為目的稅等幾大類別。
二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)己成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收在國(guó)家財(cái)政收入中占的比例越來越重，是國(guó)家與城市政府收入的重要來源。國(guó)家不僅通過房地產(chǎn)稅收取得收入，維持國(guó)家機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)，而且還通過稅收調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入主要來自房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅等幾個(gè)主要稅種，其收入在地方稅收入中的比重已達(dá)到10%以上，如果再加上間接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，房地產(chǎn)稅收收入占地稅收入的比例已達(dá)到20%左右，是地方財(cái)政收入的重要來源。2007年我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入575.05億元，同比增長(zhǎng)1l.62%，土地使用稅實(shí)現(xiàn)收入385.45億元，同比增長(zhǎng)117.90%，土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入403.15億元，同比增長(zhǎng)74.28%。
隨著我國(guó)城市化建設(shè)步伐的不斷加快，到2020年我國(guó)的城市化程度計(jì)劃達(dá)到70% 左右，大約有超過9億的人口將要住在城市。為此在未來的20年中，至少要新增住宅1億多套，也即新建100億平方米以上的住宅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間在今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)是非常巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)稅收將在國(guó)家稅收收入占有重要地位。
三、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問題
(一)稅收政策不統(tǒng)一
這種稅制不公平主要表現(xiàn)在內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人適用兩套房產(chǎn)稅法、兩套企業(yè)所得稅法，且內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人適用的稅種數(shù)量不同，使得內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在費(fèi)用列支、稅率、稅收優(yōu)惠等方面享受不同待遇。這主要表現(xiàn)以下二個(gè)方面：一是內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)分別實(shí)行兩套稅制。按現(xiàn)行稅制體系，中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)免繳耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅儀適用于內(nèi)資企業(yè)，不適用于“三資企業(yè)”。
另外，內(nèi)外資企業(yè)實(shí)行不同的所得稅，這造成了內(nèi)外資企業(yè)在所得稅稅負(fù)上的嚴(yán)重不均。
二是內(nèi)資企業(yè)也因地區(qū)差異而實(shí)行不同的稅收政策。比如，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的企業(yè)所得稅仍按15%執(zhí)行，而內(nèi)地企業(yè)的所得稅稅率為33%，稅收政策的不統(tǒng)一，稅率不一，優(yōu)惠各異，不符合稅負(fù)公平、平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)規(guī)則。
(二)稅收級(jí)次分配不夠合理
根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于分稅制財(cái)政管理體制的規(guī)定，我國(guó)稅收稅款入庫(kù)預(yù)算級(jí)次分為中央收入、地方收入、中央與地方共享收入。而房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各項(xiàng)稅收均為地方財(cái)政收入，政府性的收費(fèi)就更不用說了。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收絕大部分屬于地方政府的財(cái)政收入。地方財(cái)政收入過多的依靠房地產(chǎn)業(yè)，必然造成地方政府為了財(cái)政收入的大幅增長(zhǎng)，或明或暗鼓勵(lì)和刺激房地產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)大開綠燈。從這個(gè)角度上說，地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展中發(fā)揮了推波助瀾的作用。
(三)稅制結(jié)構(gòu)不合理
目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。
(四)稅收征管的配套措施不完善
我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，立法層次偏低，稅收法規(guī)多變，嚴(yán)重影響著國(guó)家稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。在分稅制財(cái)政體制下，稅權(quán)過多地集中于中央，地方只有征管權(quán)而無立法權(quán)，難以適應(yīng)房地產(chǎn)的'區(qū)域性特點(diǎn)，無法促進(jìn)房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。我國(guó)目前的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財(cái)產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財(cái)產(chǎn)為私有財(cái)產(chǎn)的非法行為，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度。同時(shí)，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)稅政策不健全。應(yīng)當(dāng)看到，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢(shì)，需要定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這就對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提出了較高的要求。以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。
(五)征稅范圍過于狹窄
我國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對(duì)象排除在征稅范圍之外。同時(shí)，鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅均把國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的自用房地產(chǎn)以及個(gè)人所有非經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)等列為免稅對(duì)象，使征稅范圍非常狹窄。
因此，應(yīng)積極建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系，拓寬房產(chǎn)稅征稅范圍，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅課稅的相關(guān)配套制度，完善收入籌措機(jī)制和強(qiáng)化宏觀調(diào)控功能相結(jié)合等政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。
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