房產(chǎn)企業(yè)設計階段工程成本控制策略探析論文
摘要：通過開展有效的工程成本管理， 可以幫助房產(chǎn)公司開源節(jié)流， 對于工程項目的建設和經(jīng)濟效益的提升都起到了重要幫助。同時， 工程造價控制要想取得預期成效， 還必須樹立全過程控制理念， 在項目設計、施工等各個階段加以落實。文章以工程項目設計階段為例， 分別從規(guī)劃指標、單體設計、地下車庫、基礎設施以及景觀綠化等方面， 就工程成本管理相關工作的具體開展進行了分析。
關鍵詞：房產(chǎn)公司； 工程項目； 設計階段； 工程成本；
1 引言
設計階段是工程成本控制的重要環(huán)節(jié)， 設計圖紙的優(yōu)劣、設計內(nèi)容是否全面、設計進度是否受控等， 都會對實際的工程成本控制成效產(chǎn)生影響。在日趨激烈的行業(yè)競爭中， 房產(chǎn)公司如何在滿足消費者需求和提高經(jīng)濟收益之前尋求平衡， 成為工程成本管理需要重點考慮的問題之一。因此， 探究設計階段工程成本控制的可行性策略， 對促進房產(chǎn)公司工程項目的順利建設也有重要意義。
2 規(guī)劃指標方面
2.1 提高可售率
在土地取得時， 該宗土地的容積率就有明確的要求， 不可更改， 也就是說該宗土地的地上建筑面積是不可更改的。但是在規(guī)劃時可以盡量提高可銷售面積， 降低小區(qū)的不可以銷售的配套面積， 例如在滿足基本需求的條件下， 適當控制不可售面積， 從而提高房屋面積的可售量， 房屋可售面積的增加， 可以增加銷售金額， 相對降低工程成本。
2.2 控制地下停車位和地面停車位的比例
地下車庫主要為鋼筋混凝土， 對消防、防水要求較高， 因此， 其工程造價也就較高， 一般工程造價在2500元/m, 一個地下停車位建安成本約10~12萬元， 一個地面停車位建安成本在1萬元以內(nèi)。所以在能保證滿足規(guī)劃方面要求的停車位數(shù)量、確保小區(qū)綠化面積及效果的前提下， 盡可能增加地面上的停車位數(shù)量， 從而控制地下停車位數(shù)量， 以降低工程成本投入。
3 單體設計方面
單體設計需要進行限額設計和結(jié)構優(yōu)化， 優(yōu)化后的結(jié)構一般會達到指標更經(jīng)濟、建筑空間和室內(nèi)使用更合理、結(jié)構安全度更高、現(xiàn)場施工更方便的效果， 是一個統(tǒng)籌考慮、綜合最優(yōu)的結(jié)果， 也就說建筑結(jié)構的'優(yōu)化既為“更經(jīng)濟” （省錢） , 也為“更安全”.
3.1 單體的建筑柱網(wǎng)的選擇方正柱網(wǎng)
方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率， 同時考慮與地下車庫柱網(wǎng)的關系， 避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層， 因為轉(zhuǎn)換層在鋼筋含量、混凝土含量、模板含量都比標準層多幾倍， 相應的建筑安裝費用也就成倍增長， 對工程成本的控制不利， 所以要盡量減少、避免轉(zhuǎn)換層。
3.2 外墻造型的優(yōu)化
我們知道建筑物周長與建筑面積比， 即建筑周長系數(shù)K周， 一般來說， 這個系數(shù)越低， 其工程造價就越低。在平面設計時， 平面形狀復雜不規(guī)則， 這會使外墻的砌體工程、保溫工程、腳手架工程等工程量增加， 從而增加工程成本。在滿足使用功能的前提下， 注重平面形狀， 降低建筑周長系數(shù)， 降低成本， 節(jié)約投資。
4 地下車庫方面
地下車庫可通過優(yōu)化地下停車場的柱網(wǎng)及車位劃線來控制成本。合理安排地下停車場的停車位及路網(wǎng)， 車道兩邊停車， 可以一定程度上提高停車場的利用率�，F(xiàn)在各個地方對停車位的尺寸要求各有不同， 所以停車位的設計需要結(jié)合當?shù)匾螅?結(jié)合各種車輛外型尺寸的不同， 地下車庫柱網(wǎng)的不同， 合理組合排列， 盡可能多出停車位。在停車場面積一定的情況下， 多出的幾個、十幾個停車位， 就增加幾萬、幾十萬的銷售收入， 從而相對降低了建筑安裝費用。停車位的排列與地下車庫的柱網(wǎng)尺寸關系重大， 方正的柱網(wǎng)比異型的柱網(wǎng)停車位使用效率高得多。
5 基礎設施方面
5.1 給排水管網(wǎng)的設計
給排水工程在房屋建筑中的分布范圍較廣， 主要的造價控制策略有：一是要結(jié)合建筑整體結(jié)構， 對于建筑內(nèi)部給排水管線的分布、走向執(zhí)行就近原則， 嚴控管網(wǎng)設計用量；二是要合理選擇給排水管網(wǎng)的材料， 要以符合工程需要為前提， 在保證建筑正常排水需求的基礎上， 挑選一些價優(yōu)、質(zhì)好的管材， 這樣對于降低采購費用也有一定的幫助。
5.2 供配電房的設計
通過調(diào)查周邊小區(qū)的用電情況， 大致確定電纜的型號， 滿足用戶的用電需求。同時， 在電纜采購、安裝過程中也要堅持協(xié)調(diào)性原則， 通過提前做好設計確保一次性安裝完成， 盡量避免因設備選型錯誤、電纜型號不匹配等原因?qū)е潞笃诎惭b工程重復施工。除此之外， 確定整個工程項目中電力能源的使用分布情況， 找出中心點建設供配電房， 以確保小區(qū)內(nèi)高壓電纜、低壓電纜的總長度最短， 從而節(jié)省了材料費用。
6 景觀綠化方面
現(xiàn)代工程項目更加重視綠色規(guī)劃， 尤其是在一些中高檔的小區(qū)， 對于景觀綠化的面積、整體設計、內(nèi)部布局都有嚴格要求， 因此景觀綠化也成為工程成本控制的主要方面。
6.1 硬質(zhì)設計的成本控制
首先， 要科學選擇硬質(zhì)景觀布局位置， 通過控制硬質(zhì)比例實現(xiàn)造價控制。如在小區(qū)整體規(guī)劃中， 著重做好功能分區(qū)， 在控制成本的同時又滿足觀賞需求， 可以在綠化區(qū)的出入口、中心地帶以及其他人流量較為集中的區(qū)域進行景觀布局， 打造“少而優(yōu)”的精品景觀， 其余次要部位， 僅做通過性考慮， 在突出重點的同時又可以降低景觀造價成本；其次， 景觀所用的材料也要堅持“物美價廉”的原則， 例如園區(qū)環(huán)路選用瀝青， 景觀道路應采用當?shù)厥模?并采用簡化鋪裝樣式、控制面層厚度等方式實施造價控制。景觀也應當以形式多樣的微景觀為主， 既可以滿足不同人群的觀賞需求， 又便于實施造價控制。
6.2 綠化設計的成本控制
小區(qū)綠化面積占比最大， 且綠化等需要長期維護， 后期養(yǎng)護、管理花費較多。因此， 在設計階段就需結(jié)合后期圍護成本， 提前做好規(guī)劃， 并采取必要的措施， 為強化成本控制、節(jié)減成本提供一定的幫助。如綠化種植一般包括喬木、灌木和地被， 其中喬木造價占比最高， 喬木種類較多， 且不同樹種之間價格差異較大， 故苗木選擇應重點關注形態(tài)、品種， 避免過分追求規(guī)格；灌木部分前期投入較大， 一定周期后還需考慮整體更換， 且后期養(yǎng)護投入較多， 故應通過控制灌木種植面積， 降低后續(xù)成本投入；地被種植， 應考慮大面草坪為主， 為園區(qū)內(nèi)業(yè)主活動提供場地， 并可有效降低成本投入。
其次， 考慮苗木成活等因素， 綠化設計所選的植物應當以鄉(xiāng)土樹種為主， 控制外地樹種的引進， 可做觀賞性樹種作為點綴， 通過錯落搭配可以提高觀賞價值， 有能夠構建其穩(wěn)定的生態(tài)系統(tǒng)， 降低了后期管理工作壓力和養(yǎng)護成本。
7 結(jié)語
工程成本管理是房產(chǎn)公司日常管理工作中的核心組成部分， 成本控制的強弱也直接關系到房產(chǎn)公司的經(jīng)營利潤。設計階段為后續(xù)的施工提供了參考與支持， 同時也是影響成本管理的關鍵階段， 正確處理好技術與經(jīng)濟的統(tǒng)一， 通過對設計階段工程成本的提前籌劃和有效管理， 實現(xiàn)設計階段成本管理的核心目標， 從而達到維護企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。
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