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房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)自查提綱
為持續(xù)深入開展整頓和規(guī)范稅收秩序工作，依法查處重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)地區(qū)存在的稅收違法行為，國家稅務(wù)總局今年確定稅收專項(xiàng)檢查指令性行業(yè)一是房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)；二是煙草行業(yè)。煙草行業(yè)已于3月份自查完畢，查補(bǔ)稅款上億元，自查效果比較好，現(xiàn)在進(jìn)入稽查階段，同時(shí)國家稅務(wù)總局要求房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的方式是自查與重點(diǎn)檢查相結(jié)合，要在房地產(chǎn)行業(yè)開展全面自查，官渡區(qū)地方稅務(wù)局根據(jù)省局統(tǒng)一部署，本著為納稅人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，構(gòu)建公平和諧的稅收環(huán)境，由我局張勵(lì)紀(jì)檢組長(zhǎng)親自組織召開房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查見面會(huì)，我主要是講兩方面內(nèi)容：一是就房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查的方向與大家進(jìn)行探討；二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查的工作作一些安排。
一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查的方向：
從近幾年我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)檢查的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問題較為突出，形成的原因一是企業(yè)主觀故意，抱有查得著是你的，查不著是我的的思想，隨著法制的不斷健全，偷稅的成本越來越高，風(fēng)險(xiǎn)越來越大，這部分企業(yè)還是需要轉(zhuǎn)變觀念，依法納稅；另外一種是企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策理解有誤，那么就應(yīng)該和主管稅收機(jī)關(guān)、稅收管理員多進(jìn)行溝通，交流，稅收管理員有義務(wù)對(duì)稅收政策進(jìn)行解釋。下面我就對(duì)歷年來在檢查過程中容易出現(xiàn)的問題進(jìn)行慨述：
取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃）所涉及：（12個(gè)稅種）
營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種。
下面就檢查中容易出現(xiàn)問題的稅種逐個(gè)說明
（一）房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅
1、檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。
一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。
二是營(yíng)業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否按規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入。
三是是否存在低價(jià)銷售的行為、有無價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。
四是動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。
五是各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。
六是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
七是以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤(rùn)或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
八是房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長(zhǎng)期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷售問題。
九是企業(yè)自用（包括經(jīng)營(yíng)性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。
十是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。
十一是各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
2、檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的及時(shí)性。一是銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。二是按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。
（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅
1、檢查應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性。一是確定收入的完整性，重點(diǎn)是各種主營(yíng)收入、副營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)外收入（包括各種形式的財(cái)政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬。有無故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為；有無將已實(shí)現(xiàn)的收入長(zhǎng)期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況；對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。二是確定收入確認(rèn)的合法性，檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本和費(fèi)用的扣除，是否符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔XX〕31號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。三是確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)等情況。
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