房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨展望 -總結(jié)
多事之秋的2010年終于落下帷幕，房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨展望
。這一年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)拐點(diǎn)：第一個(gè)拐點(diǎn)是市場(chǎng)的拐點(diǎn)，之前一直被過(guò)熱所困擾中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于降溫，而且幅度之大超出很多人的預(yù)計(jì)，成交大幅減少，樓價(jià)普遍下跌；第二個(gè)拐點(diǎn)是政策的拐點(diǎn)，在連續(xù)幾年的“防止樓市過(guò)熱，抑制樓價(jià)過(guò)快上漲”之后，從2010年下半年開(kāi)始政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)全局的需要開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路出臺(tái)系列“鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)”的 政策，“維護(hù)樓市穩(wěn)定，防止樓價(jià)過(guò)度下跌”的提法開(kāi)始出現(xiàn)，并且漸漸成為各個(gè)地方政府新的工作指導(dǎo)方針。在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點(diǎn)，包括：市場(chǎng)完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣市場(chǎng)遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價(jià)跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。
一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺(tái)，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無(wú)法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。
2010年是名副其實(shí)的“政策年”。上半年，在“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”的指導(dǎo)方針下，為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱以及通貨膨脹，央行5次提高存款金率，至17.5%的歷史新高。下半年，為了應(yīng)對(duì)由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危機(jī)的新形勢(shì)，中國(guó)轉(zhuǎn)為實(shí)施“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，多次降低存款準(zhǔn)備金率，并從9月中旬開(kāi)始百日之內(nèi)連續(xù)5次降息，累計(jì)降息216個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了多個(gè)鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)的樓市利好新政，包括首次購(gòu)買普通住宅契稅降至1%、首付降至二成、享受最低7折的利率優(yōu)惠；給予改善型置業(yè)人群房貸優(yōu)惠；二手房營(yíng)業(yè)稅征收年限從5年降至2年、征稅方式由全額征收改為差額征收等，密集的政策對(duì)防止樓市“大落”起到了積極的作用。
不過(guò)，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念，頻頻出臺(tái)的政策始終無(wú)法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來(lái)。在此情況下，包括大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一方面難以獲得資本市場(chǎng)和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價(jià)這個(gè)最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。
與一手開(kāi)發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得不收縮陣線、開(kāi)源節(jié)流。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，一些品牌大中介紛紛開(kāi)展與一手開(kāi)發(fā)商的“一二手聯(lián)動(dòng)”代理合作，力爭(zhēng)多渠道度過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)。
二、土地出讓市場(chǎng)低迷，年度土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無(wú)法完成，“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開(kāi)發(fā)商趁機(jī)抄底拿地，取代大開(kāi)發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角�！暗赝酢北砬閷擂�，紛紛難產(chǎn)。
2010年12月16日，廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊僅用了5分鐘不到的時(shí)間就以底價(jià)成交，為全年的土地供應(yīng)劃上了句號(hào)。至此，2010年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗，用地總面積1.32平方公里，超過(guò)年度計(jì)劃1.8平方公里的7成。在此之前，廣州市曾兩度調(diào)整住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，在9月份將最初的4.9平方米公里調(diào)整為2.5平方米公里，又在11月份修正為1.8平方公里，但是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”，最終還是未能完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃。
綜觀2010年的廣州住宅土地出讓市場(chǎng)，年初員村絹麻廠地塊經(jīng)過(guò)兩百多輪競(jìng)投，創(chuàng)下了13053元/平方米的樓面地價(jià)，刷新了天河區(qū)住宅歷史最高地價(jià)成為“地王”，但是只是曇花一現(xiàn)。此后，受商業(yè)銀行惜貸、ipo受阻、銷售業(yè)績(jī)大幅滑坡等多個(gè)因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)凸顯，過(guò)去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無(wú)力再續(xù)，令土地出讓市場(chǎng)一蹶不振，頻頻出現(xiàn)“流拍”、“底價(jià)出讓”的狀況。大開(kāi)發(fā)商的退出給了中小開(kāi)發(fā)商“抄底”的機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年共有10宗地塊以底價(jià)成交，有8宗地塊的樓面地價(jià)在1000元/平方米左右，其中絕大部分為不知名的中小開(kāi)發(fā)商拍得。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年廣州的平均樓面地價(jià)僅為3000元/平方米出頭，與XX年年相比下跌了30%左右。例如，年末最后一塊地花都新華寶田豬場(chǎng)地塊樓面地價(jià)僅1040元/平方米，與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達(dá)約80%。
在地價(jià)回落的同時(shí)，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在7月份過(guò)期，由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回，但是至今無(wú)論是國(guó)土部門(mén)還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在XX年年產(chǎn)生的多個(gè)“地王”中，盡管對(duì)外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動(dòng)工的是極少數(shù)。開(kāi)發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)困難是一個(gè)原因，而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。
不過(guò)盡管如此，廣州在10年出讓的地塊加上之前兩年開(kāi)發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來(lái)兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場(chǎng)形成比較突出的供大于求，
總結(jié)
《房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨展望》(http://www.dameics.com)。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)智慧。三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價(jià)從XX年第四季度的萬(wàn)元高位回落至9000多元/平方米；市場(chǎng)供求格局轉(zhuǎn)變，明顯供大于求，消化率僅為68.1%。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)，1-11月，全市新建商品住宅共成交504.46萬(wàn)平方米，同比大幅減少33.5%；與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的延續(xù)，全市的新建商品住宅供應(yīng)并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)而減少，1-11月批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)到了740.45萬(wàn)平方米，同比大增23.2%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，僅有6月份的成交量大于批準(zhǔn)預(yù)售量，市場(chǎng)供銷比從去年的1比1.21逆轉(zhuǎn)為1.47比1，消化率只有68.1%，處于明顯供大于求的格局。
(1) (2)
具體到各個(gè)月份來(lái)看，前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬(wàn)平方米左右，直到6月份才首次沖破60萬(wàn)平方米。下半年，隨著政府一系列 政策的出臺(tái)，市場(chǎng)成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場(chǎng)表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中10月份一度降至35.83萬(wàn)平方米，但是11月份又很快回到50萬(wàn)平方米以上。以產(chǎn)品來(lái)看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤(pán)長(zhǎng)期盤(pán)踞陽(yáng)光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場(chǎng)前頭果斷降價(jià)的市區(qū)樓盤(pán)銷售情況也較樂(lè)觀。
價(jià)格方面，1-11月全市一手住宅成交均價(jià)為9466元/平方米，同比上漲11.5%。盡管樓價(jià)水平仍然高于XX年年，但是與XX年年第四季度的平均過(guò)萬(wàn)元的均價(jià)水平相比已經(jīng)下了一個(gè)臺(tái)階。其中，9月份由于限價(jià)房以及遠(yuǎn)郊商品房的大量成交均價(jià)一度下降至8244元/平方米，回到XX年年7月份左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通住宅的成交均價(jià)走勢(shì)呈上升趨勢(shì)，這與樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。年初“90/70”產(chǎn)品尚未大量出現(xiàn)，主要以限價(jià)房和郊區(qū)商品房為主，因此成交均價(jià)相對(duì)較低。從下半年開(kāi)始，樓市包括市區(qū)在內(nèi)的“90/70”商品房的大量供應(yīng)，拉高了成交均價(jià)。
總體來(lái)看，2010年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤(pán)成交均價(jià)普遍保持在萬(wàn)元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與XX年、XX年的水平相當(dāng)。
四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到XX年之前的水平；二手樓價(jià)從高位振蕩下跌，但是整體水平仍然高于XX年年；自住剛性需求成為樓市的主導(dǎo)力量。
受XX年年第四季度實(shí)施的房貸新政引爆的宏觀調(diào)控累積效應(yīng)影響，廣州二手樓市在XX年年第四季度進(jìn)入“拐點(diǎn)”，出現(xiàn)成交量減少、價(jià)格下跌的趨勢(shì)，并且這種影響隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化在2010年被持續(xù)放大、加深，盡管從下半年開(kāi)始中央頻頻出臺(tái) 政策，但是樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)形成，成交低迷的'情況并沒(méi)有得到根本改觀。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)，1-11月，全市二手住宅成交面積為413.03萬(wàn)平方米，同比大幅減少28.5%；月均成交面積僅為約37.5萬(wàn)平方米，大大低于XX年年月均62.3萬(wàn)平方米的成交水平，與XX年之前的成交水平基本相當(dāng)。
在成交低迷的同時(shí)，廣州二手樓價(jià)也呈振蕩下跌的態(tài)勢(shì)。11月份，二手住宅成交均價(jià)年內(nèi)首次跌破6900元/平方米的支撐線，與XX年年8月份的水平相當(dāng)。不過(guò)，從總體而言，2010年廣州二手樓價(jià)的平均水平仍然高于XX年年。滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，1-11月的成交均價(jià)為7058元/平方米，同比上漲10.8%，但漲幅明顯低于之前三年（XX年至XX年年的漲幅分別為15.9%、19.5%和32.1%）。二手樓價(jià)沒(méi)有因?yàn)槌山涣康拇蠓s大跌，表明盡管廣州樓市的投資性需求已經(jīng)離場(chǎng)，但是以首次置業(yè)和改善需求為主的自住剛性需求在樓市形成了有效的支撐力，所以只要樓價(jià)回到合理水平就會(huì)形成交易。滿堂紅地產(chǎn)研究部在2010年12月份針對(duì)二手樓市成交買家的電話訪問(wèn)調(diào)查顯示，有70.8%的買家購(gòu)房目的是自�。黄浯问菗Q房的買家，比例為19.0%。此外，投資型買家的比例合計(jì)只有5%，樓市的投資氣氛明顯消退。
五、展望2010年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低位盤(pán)整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。
在度過(guò)了最為困難的2010年后，2010年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然面臨著巨大的挑戰(zhàn)，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響有多廣、有多深都會(huì)在這一年顯現(xiàn)出來(lái)，并且成為包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。
滿堂紅地產(chǎn)研究部認(rèn)為，在實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”之后， 連續(xù)重拳出擊的 政策為保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了積極的動(dòng)力，但是國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨很大的壓力。同樣的，雖然2010年下半年密集出臺(tái)的惠及和針對(duì)樓市的利好政策對(duì)防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“大落”有正面的作用，但是由于供大于求的市場(chǎng)格局的形成以及置業(yè)者信心的欠缺，2010年的廣州樓市也難言快速走出低谷，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低
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